Der Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom wird über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler installiert ist. In der Eigentümerversammlung vom 18.7.2013 wurden die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 beschlossen. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position Allgemeinstrom berücksichtigt. Infolgedessen wird er in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Kläger beantragten insbesondere, die Gesamtjahresabrechnung 2012 sowie die sie betreffende Einzelabrechnung hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären.
Die Gründe:
Das LG hat hinsichtlich der Einzelabrechnungen zu Unrecht angenommen, dass die dort vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage müssen nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Nach BFH-Rechtsprechung entspricht allein eine den Anforderungen der HeizkostV genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Gem. § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gem. § 7 Abs. 2 HeizkostV u.a. die Kosten des Betriebsstroms. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen, wie es mit dem angefochtenen Beschluss geschehen ist. Wird der Betriebsstrom - wie hier - nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht. Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält.
Auch die Gesamtabrechnung entspricht im Hinblick auf den Betriebsstrom nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Allerdings wirkt sich die Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels im Grundsatz nicht auf die Gesamtabrechnung aus, sondern nur auf die Einzelabrechnungen, und dies auch nur in dem Umfang der betroffenen Positionen. Die Gesamtabrechnung muss jedoch unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Daran fehlt es hier.
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