Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren seit Mai 2011 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin im Ruhrgebiet. In dem maschinenschriftlich abgefassten Mietvertrag mit gleichzeitiger Staffelmietvereinbarung war eine Festlaufzeit bis Ende April 2015 vereinbart. Ab Mai 2015 sollte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist laufen. Vor Abschluss des Mietvertrages hatten sich die Beklagten insoweit bei der Klägerin erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch im Fall eines arbeitgeberseitig "forcierten" Standortwechsels oder anderen schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände bindend sei.
Die Klägerin akzeptierte die vorzeitige Kündigung der Beklagten nicht, erklärte sich aber bereit, sie bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings ebenfalls eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde.
Im Januar 2014 baten die Beklagten um Mitteilung eines Besichtigungstermins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Klägerin, die in 120 Kilometern Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte jedoch ab.
AG und LG gaben der auf Zahlung von 5.664 € (Miete für die Monate Juli bis September 2013) und stellten fest, dass das Mietverhältnis bis Ende April 2014 fortbestehe. Auf die Revision der Klägerin, die von einem Fortbestehen des Mietvertrages bis mindestens zum 30.4.2015 ausging, hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Gründe:
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung konnte der Fortbestand des Mietverhältnisses bis mindestens 30.4.2015 nicht verneint werden.
Zwar wäre der vereinbarte Kündigungsausschluss bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten insgesamt gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn es sich dabei um eine AGB handelte. Hierzu hatte das Berufungsgericht jedoch keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen war, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt worden war.
Sollte es sich um eine Individualvereinbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gem. § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Dies würde bei einer Individualvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist. Die Beklagten hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30.4.2015 kündigen können.
Auch die Würdigung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30.4.2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, war nicht richtig. Es hatte verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gem. § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Gegebenenfalls muss sich der Mieter unter Einschaltung eines Maklers um Mietinteressenten bemühen.
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