Der Sachverhalt:
Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Die Kläger sind seit 1986 Eigentümer eines Hauses, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Beklagten sind seit Januar 1985 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Mietvertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern B, die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichteten, abgeschlossen.
Im Anschluss hieran nutzte der Kläger diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räumlichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet. Die Küchenzeile wurde in ein Regal "umfunktioniert". Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 20.11.2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht gem. § 573a BGB zum 30.11.2013. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, wie auch den nachfolgenden seitens der Kläger wegen angeblicher Verletzungen des Mietvertrags ausgesprochenen Kündigungen.
Das AG wies die u.a. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage ab. Auf die auf den Räumungsanspruch beschränkte Berufung der Kläger gab das LG der Klage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Urteil des LG auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.
Die Gründe:
Mit der vom LG gegebenen Begründung kann der Räumungsanspruch der Kläger gem. § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kläger vom 20.11.2012 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.
Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses des Vermieters i.S.v. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Entgegen der Auffassung des LG liegen die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 S. 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befinden.
Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Da eine Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Kochgelegenheit vorhanden ist, müssen die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist. Danach handelt es sich bei dem Appartement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbereich mit Bad und die für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfügt.
Anders als das LG meint, hat sich der Wohnungsbestand von drei selbständigen Wohnungen nicht dadurch reduziert, dass das Appartement im Dachgeschoss seit etwa zwei Jahren vor der Kündigung durch eine vom Kläger betriebene GmbH als Büro- und Geschäftsraum und somit gewerblich genutzt wird. Denn durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Appartements von Wohnraum zu Gewerberaum hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.
Auch wenn in den gewerblich genutzten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden ist, ändert dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist. Von diesen Grundsätzen kommt nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerberaum genutzt wurde. Dies ist hier jedoch unstreitig nicht der Fall.
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