Asset Risk Assessment in Family Offices

Vermögensbewertung als Teil des Vermögenscontrollings

Eine Kern­auf­gabe von Fa­mily Of­fices ist die ziel­ge­rich­tete Steue­rung der Vermögens­werte. Für ef­fek­tive In­ves­ti­ti­ons- oder Des­in­ves­ti­ti­ons­ent­schei­dun­gen ist eine re­gelmäßige und zeit­nahe Be­ob­ach­tung der Wert­ent­wick­lung al­ler Vermögens­klas­sen nötig. Darüber hin­aus dient eine markt­ge­rechte Be­wer­tung von Vermögens­wer­ten zur Be­stim­mung von Ab­schrei­bungs­be­darf im han­dels­recht­li­chen Jah­res­ab­schluss so­wie für ein be­last­ba­res Re­por­ting ge­genüber Prin­zi­pa­len, Ban­ken und wei­te­ren Sta­ke­hol­dern.

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Ak­tu­ell wird die Vermögens­be­wer­tung und da­mit ein ef­fek­ti­ves Vermögens­con­trol­ling je­doch durch zahl­rei­che po­ten­zi­elle Wert­be­rich­ti­gungs­ri­si­ken er­schwert. Dies be­trifft ins­be­son­dere il­li­quide Vermögens­werte, wie Un­ter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen, Im­mo­bi­lien, Be­tei­li­gun­gen an Pri­vate Equity Fonds oder An­tei­len an Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten, die das An­la­ge­port­fo­lio von Fa­mily Of­fices trotz oder ge­rade we­gen der ge­genwärti­gen Her­aus­for­de­run­gen wei­ter­hin do­mi­nie­ren.

Aktuelle Wertberichtigungsrisiken im Portfolio von Family Offices

Im­mo­bi­lien

Ne­ben Ak­tien und An­lei­hen stel­len Im­mo­bi­lien bei der Mehr­zahl der Fa­mily Of­fices die größte An­la­ge­klasse dar. Im Un­ter­schied zur An­lage in Ka­pi­tal­markt­in­stru­mente ge­stal­tet sich die Be­wer­tung von Im­mo­bi­lien zwar deut­lich auf­wen­di­ger, auf­grund von ge­rin­gen Wert­schwan­kun­gen ei­ge­nen sie sich je­doch be­son­ders für die lang­fris­tige An­la­ge­stra­te­gie von Fa­mily Of­fices. Trotz­dem gibt es eine Reihe von Fak­to­ren, die den Im­mo­bi­li­en­wert ak­tu­ell be­ein­flus­sen und da­her ggf. eine Neu­be­wer­tung des Im­mo­bi­li­en­be­stands er­for­dern.

• Auf­grund des ge­stie­ge­nen Zins­ni­veaus und der Ver­teue­rung von Im­mo­bi­li­en­kre­di­ten sind die Ver­vielfälti­ger im Im­mo­bi­li­en­be­reich so­wohl bei Wohn- als auch bei Ge­wer­be­im­mo­bi­lien ge­sun­ken. Zu­dem dro­hen höher ver­zin­ste An­schluss­fi­nan­zie­run­gen.
• Vor dem Hin­ter­grund der ak­tu­el­len ge­setz­ge­be­ri­schen Ent­wick­lun­gen be­steht bei älte­ren Gebäuden ein erhöhter In­ves­ti­ti­ons­be­darf für ener­ge­ti­sche Sa­nie­run­gen.
• Die Leer­stands­quo­ten für Ge­wer­be­im­mo­bi­lien sind in den letz­ten Jah­ren in den sie­ben größten Städten deut­lich an­ge­stie­gen, was zu Wert­min­de­run­gen führt. Dies be­trifft vor al­lem ältere Gebäude, die nicht für neue und fle­xi­ble Raum­nut­zungs­kon­zepte aus­ge­legt sind.
• Auch Lo­gis­tik­ob­jekte ha­ben sich in letz­ter Zeit auf­grund glo­ba­ler Lie­fer­ket­ten-Pro­ble­men als nicht ab­so­lut kri­sen­si­cher ge­zeigt.

Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten

Ne­ben der Di­rekt­in­ves­ti­tion in Im­mo­bi­lien ha­ben Fa­mily Of­fices in den letz­ten Jah­ren zu­neh­mend in Im­mo­bi­li­en­pro­jekt­ent­wick­lun­gen in­ves­tiert. Ins­be­son­dere die im Ver­gleich zur In­ves­ti­tion in Be­stands­im­mo­bi­lien deut­lich höheren Ren­di­teer­war­tun­gen ha­ben Fa­mily Of­fices dazu ver­an­lasst, sich selbst oder auch ge­mein­sam in Club Deals an Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten zu be­tei­li­gen oder ei­gene Pro­jekt­ent­wick­lun­gen zu be­trei­ben.

Für diese An­la­ge­klasse ist ins­be­son­dere auf­grund der fol­gen­den Ri­si­ken eine Neu­be­wer­tung er­for­der­lich.

• Sin­kende Ver­vielfälti­ger führen zu ge­rin­ge­ren Ver­kaufs­prei­sen bei Fer­tig­stel­lung des Im­mo­bi­li­en­pro­jekts mit ne­ga­ti­ven Aus­wir­kun­gen auf die kal­ku­la­to­ri­sche Ren­dite.
• Stei­gende Bau­kos­ten durch ge­stie­gene Roh­stoff­preise und Per­so­nal­kos­ten und der Fachkräfte­man­gel am Bau, ver­schlech­tern die Pro­fi­ta­bi­lität der Pro­jekt­ent­wick­lung und sor­gen für erhöhte Un­si­cher­heit in den Pro­jekt­kal­ku­la­tio­nen und der Er­geb­nis­er­war­tung.
• Darüber hin­aus be­las­ten Verzöge­run­gen bei der Fer­tig­stel­lung auf­grund von Ka­pa­zitätsengpässen im Bau­ge­werbe die Fi­nan­zie­rung und er­for­dern ggf. eine Nach- oder Re­fi­nan­zie­rung bzw. einen Nach­schuss von Ei­gen­ka­pi­tal.
• Viel­fach sind Pro­jekt­ent­wick­lungs­fi­nan­zie­run­gen durch - zu­min­dest teil­weise - va­ria­ble Fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen ge­kenn­zeich­net. In Zei­ten stei­gen­der Zin­sen wirkt sich dies nach­tei­lig auf die Er­geb­nis­kal­ku­la­tion und die Ren­dite der Pro­jekt­ent­wick­lung aus.

Di­rekt­be­tei­li­gun­gen

Zwar set­zen viele Fa­mily Of­fices ak­tu­ell nur zu einem ge­rin­gen An­teil auf Di­rekt­in­ves­ti­tio­nen. Die In­ves­ti­tion in di­rekte Un­ter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen oder al­ter­na­tive In­vest­ments (v. a. in In­fra­struk­tur wie bspw. Wind- oder So­lar­parks, Glas­fa­ser­netz­be­trei­ber etc.) stellt je­doch eine in­ter­es­sante Al­ter­na­tive zu An­lei­hen und Im­mo­bi­lien dar und ge­winnt da­her zu­neh­mend an Be­deu­tung.

Auch Di­rekt­be­tei­li­gun­gen sind im ak­tu­el­len Markt­um­feld ei­ner Reihe von Ri­si­ken aus­ge­setzt, die sich auf die Be­wer­tung die­ses Vermögens­in­stru­ments nie­der­schla­gen können.

• Auf­grund der ge­stie­ge­nen ri­si­ko­lo­sen Zinssätze sind die Ka­pi­ta­li­sie­rungs­zinssätze ge­stie­gen, was zu ei­ner nied­ri­ge­ren Be­wer­tung führt. Dies spie­gelt sich auch in sin­ken­den Mul­ti­pli­ka­to­ren bei Un­ter­neh­mens­trans­ak­tio­nen wi­der.
• Stei­gende Re­fi­nan­zie­rungs­kos­ten be­las­ten die Cash­flows. Da viele Un­ter­neh­men über va­ria­bel ver­zins­li­che Fi­nan­zie­run­gen verfügen, wir­ken sich stei­gende Zin­sen un­mit­tel­bar auf die Cash­flows aus.
• Zu­dem se­hen sich viele Di­rekt­be­tei­li­gun­gen auf­grund der ma­kroöko­no­mi­schen Si­tua­tion in Deutsch­land, aber auch welt­weit, mit ope­ra­ti­ven Her­aus­for­de­run­gen kon­fron­tiert.

Hin­weis: Für Pri­vate Equity-In­ves­ti­tio­nen gel­ten grundsätz­lich die glei­chen Wert­trei­ber wie für Di­rekt­be­tei­li­gun­gen. Durch die In­ves­ti­tion in Pri­vate Equity-Fonds ist je­doch die Di­ver­si­fi­ka­tion und die da­mit zu er­zie­lende Ri­si­ko­streu­ung ten­den­zi­ell brei­ter als bei einem Ein­zel­in­vest­ment. Je­doch sind Wer­tri­si­ken in einem Pri­vate Equity-Port­fo­lio schwie­ri­ger zu iden­ti­fi­zie­ren, da die In­ves­to­ren in der Re­gel kei­nen di­rek­ten Zu­gang und keine de­tail­lier­ten In­for­ma­tio­nen über die Ge­schäfts­ent­wick­lung der Port­fo­lio­ge­sell­schaf­ten ha­ben.

Herausforderungen bei der Bewertung illiquider Vermögenswerte

Um einen Über­blick über die Vermögens­struk­tur und de­ren Op­ti­mie­rung zu be­hal­ten, nut­zen viele Fa­mily Of­fices di­gi­tale Soft­warelösun­gen zur Steue­rung der As­set Al­lo­ca­tion und der Be­wer­tung ih­res Vermögens. In Fällen li­qui­der Vermögens­werte, wie bspw. Ak­tien oder An­lei­hen, er­folgt die Be­wer­tung auf Ba­sis ak­tu­el­ler Kurse. Eine Vermögens­con­trol­lingsoft­ware kann diese ein­fach und trans­pa­rent ab­bil­den. Bei il­li­qui­den Vermögens­wer­ten, wie Un­ter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen, Im­mo­bi­lien, Be­tei­li­gun­gen an Pri­vate Equity-Fonds oder An­tei­len an Pro­jekt­ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten exis­tie­ren hin­ge­gen keine am Markt ab­les­ba­ren Be­wer­tun­gen. Da­her ist es er­for­der­lich, diese Vermögens­werte an­hand von oft­mals kom­ple­xen Be­wer­tungs­ver­fah­ren zu er­mit­teln. Hier ist Ex­per­ten­wis­sen ge­fragt.

Wie wir Sie unterstützen können

Im Rah­men ei­nes un­abhängi­gen Risk As­sess­ment iden­ti­fi­zie­ren un­sere Ex­per­ten aus dem Be­reich Fa­mily Of­fices die po­ten­zi­elle Be­wer­tungs­ri­si­ken Ih­rer il­li­qui­den Vermögens­werte. Darüber hin­aus be­glei­ten und be­ra­ten wir Sie beim Um­gang mit iden­ti­fi­zier­ten Wer­tri­si­ken, seien es Fra­gen der Bi­lan­zie­rung, die Er­stel­lung von Sa­nie­rungs­kon­zep­ten oder der Be­ur­tei­lung und Er­stel­lung von Fortführungs­pro­gno­sen und Hand­lungs­al­ter­na­ti­ven bis hin zur recht­li­chen Würdi­gung in­sol­venz­recht­li­cher Fra­ge­stel­lun­gen.

• Er­stel­lung von in­di­vi­du­ell auf die Vermögens­werte ab­ge­stimm­ten Pla­nungs- und Be­wer­tungs­mo­del­len (in­te­grierte Pla­nungs­rech­nung mit va­ria­blen In­put­pa­ra­me­tern) in Ab­stim­mung auf Ihre kon­krete Si­tua­tion,
• Wert­trei­ber-Ana­lyse zur Vi­sua­li­sie­rung un­ter­schied­li­cher Sze­na­rien und de­ren Ef­fekt auf die As­set Al­lo­ca­tion, An­la­ge­richt­li­nien und Li­qui­ditäts­steue­rung,
• Va­li­die­rung der Be­wer­tungs­pa­ra­me­ter und Ab­gleich auf Fremdüblich­keit,
• Plau­si­bi­li­sie­rung von Pla­nungs­rech­nun­gen inkl. Va­li­die­rung der Pla­nungsprämis­sen,
• Va­li­die­rung der von Ih­nen ver­wen­de­ten Be­wer­tungs­mo­delle und Be­wer­tungs­ver­fah­ren (In­de­pen­dent Mo­dell Re­view bzw. In­de­pen­dent Va­lua­tion Re­view).
• Be­ra­tung bei der bi­lan­zi­el­len Ab­bil­dung von Be­wer­tungs­ris­ken und Im­pair­ments,
• Son­die­rung von Sa­nie­rungsmöglich­kei­ten und Im­ple­men­tie­rung von Re­struk­tu­rie­rungsmaßnah­men so­wie,
• Be­ur­tei­lung in­sol­venz­recht­li­cher Fra­ge­stel­lun­gen.