Einen Immobilienverkäufer treffen besondere Aufklärungspflichten in Bezug auf solche Umstände, die für den Käufer von erheblicher Bedeutung sind. Dabei kommt der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht bereits dadurch nach, dass er dem Käufer die Möglichkeit gibt, sich Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand durch Nutzung eines virtuellen Datenraums selbst zu verschaffen. Dies gilt nur ausnahmsweise dann nicht, wenn der Verkäufer im Einzelfall davon ausgehen kann, dass der Käufer die Unterlagen gezielt durchsehen wird.
© unsplashDer Umfang der Aufklärungspflichten ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Dabei kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang eine Due Diligence durchgeführt wird, um welche offenzulegende Information es sich handelt, und in welcher Unterlage diese enthalten ist und schließlich wie der Datenraum und der Zugriff hierauf strukturiert und organisiert ist.
Gemäß Urteil des BGH vom 15.09.2023 (Az. V ZR 77/22) ist der Verkäufer seinen Aufklärungspflichten dann nicht nachgekommen, wenn er die entsprechenden Unterlagen - im Streitfall ging es um Kosten für anstehende Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum in Höhe von bis zu 50 Mio. Euro - erst drei Tage vor dem geplanten Vertragsabschluss (Notartermin) ohne entsprechenden Hinweis in den virtuellen Datenraum einstellt. Demzufolge hielt das Gericht einen Schadensersatzanspruch des Käufers wegen Verschuldens bei Vertragsschluss für möglich und verwies den Rechtsstreit zurück an die Vorinstanz.