Dennoch: aus ausländischer Perspektive galt und gilt Deutschland immer noch als sehr billig. Das ist klar, wenn man unsere Immobilienpreise mit London oder Paris vergleicht, den typischen europäischen Alternativmärkten oder aber mit USA, Singapur oder nur jedem regionalen Mini-Zentrum (was Millionenstädte sind...) in China. After-Lehman haben die Investoren allerdings extrem verloren. Von diesem Wert- und Vertrauensverlust hat sich der deutsche Immobilienmarkt noch immer nicht erholt. Alle suchen nur noch Core und A-Lagen in den big 5bis 7 Städten in Deutschland. Und diese Top-Lagen gibt es natürlich nur begrenzt. Interessanterweise haben sich die Definitionen, was Core und was A-Lagen sind, entsprechend ausgeweitet. Und wenn es nicht genug Angebot gibt, wird die Definition der Top-Lagen einfach erweitert. Das hilft natürlich dem deutschen Immobilienmarkt gar nicht. Der braucht nicht noch mehr Bürohäuser in Frankfurt Innenstadt, da gibt es genug Leerstand.
© ThinkstockHemmschuh Gewerbesteuer
Was aber fehlt, ist ein attraktives Umfeld für unternehmerische Investitionen mit Risikobereitschaft. Ein Faktor ist das überkommene Gewerbesteuerrecht. Ein anderer ein unattraktives Finanzierungsumfeld. Bietet man dem Anteilsinhaber nicht die Möglichkeit, seine Investition über Gesellschafterdarlehen zu finanzieren und somit an einem möglichen Erfolg vorrangig zu partizipieren, werden (Nicht-Core) Investitionen unattraktiv. Die Verkaufserlöse der letzten Jahre von ausländischen Investoren reichten oft weder aus, die Bankfinanzierungen vollständig zu bedienen und erst recht nicht, die Gesellschafterdarlehen zurückzuführen. Viele ausländische Rechtsordnungen sehen aber vor, dass eine (nach Verkauf der Immobilie ansonsten leere) Gesellschaft nicht abgewickelt werden kann, wenn noch Verbindlichkeiten in der Bilanz stehen. Da nichts mehr zu holen ist, verzichten die Gläubiger dann typischerweise auf ihre Darlehensrestforderung. Rein bilanziell gedacht, führt der Wegfall einer Verbindlichkeit zu einem Ertrag. Und genau dieser rein buchhalterische - oder man kann auch sagen fiktive - Ertrag drohte nun zu einer zusätzlichen Steuerbelastung beim ausländischen Investor zu führen, obwohl im Gesetz ganz klar steht, dass nur Mieterträge und Erträge aus der Veräußerung einer Immobilie bei ausländischen Investoren zu inländischen Erträgen führen, nicht aber (fiktive) Erträge aus dem Wegfall einer Verbindlichkeit einer (fiktiven) deutschen Steuerbilanz (denn die gibt es bei ausländischen Investoren nicht).
So aber die Auffassung der deutschen Finanzverwaltung in dem entschiedenem Fall, der der BFH dankenswerterweise nunmehr deutlich und richtigerweise entgegen getreten ist.
Positiver Impuls für ausländische Investoren
Man lasse sich das mal aus der Sicht eines ausländischen Investors auf der Zunge zergehen: Nicht nur, dass er den Großteil seines Investments in der Vergangenheit verbrannt hat und der jetzige Markt überhitzt ist, so drohte ihm auf den wirtschaftlichen Verlust seines Investments in Deutschland noch Steuern zahlen zu müssen. Ein Aberwitz, der viele innovative und normalerweise risikobereite ausländische Investoren nachhaltig die Finger vom deutschen Markt weghalten ließ. Dringend notwendige Investitionen in z.B. B-Standorte werden somit erst recht nicht mehr getätigt.
