Mietzahlungspflichten bei behördlichen Schließungsverfügungen in der Corona-Krise

Das Ende März 2020 ei­lig ver­ab­schie­dete Ge­setz zur Ab­mil­de­rung der Fol­gen der CO­VID-19-Pan­de­mie schränkte zwar das Kündi­gungs­recht des Ver­mie­ters ein, die Miet­zah­lungs­pflicht sollte durch das Ge­setz je­doch nicht an­ge­tas­tet wer­den.

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Gesetzgeber bessert bei Mietzahlungspflichten nach

Nun hat der Bun­des­tag je­doch am 17.12.2020 dem Ge­setz zur wei­te­ren Verkürzung des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens zu­ge­stimmt und nur einen Tag später, am 18.12.2020 hat der Bun­des­rat das Ge­setz ge­bil­ligt. Ne­ben Re­ge­lun­gen zur Verkürzung der Rest­schuld­be­frei­ung in In­sol­venz­ver­fah­ren ist darin auch eine An­pas­sung des ge­werb­li­chen Miet­rechts ent­hal­ten.

Da­nach gilt für Ge­wer­be­miet- und Pacht­verhält­nisse, die von staat­li­chen Co­vid-19 Maßnah­men be­trof­fen sind, eine ge­setz­li­che Ver­mu­tung, wo­nach er­heb­li­che (Nut­zungs-) Be­schränkun­gen für den Be­trieb des Mie­ters in­folge staat­li­cher Maßnah­men zur Bekämp­fung der CO­VID-19-Pan­de­mie eine schwer­wie­gende Verände­rung der Ge­schäfts­grund­lage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB dar­stel­len können, § 7 EGBGB.

Hin­weis: Liegt eine Störung der Ge­schäfts­grund­lage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB vor, kann in ers­ter Li­nie eine Ver­trags­an­pas­sung und da­mit ggf. eine Miet­min­de­rung ver­langt wer­den. Ist dies nicht möglich oder der an­de­ren Par­tei nicht zu­mut­bar, kann die sich auf die Störung der Ge­schäfts­grund­lage be­ru­fende Par­tei den Miet­ver­trag kündi­gen.

Rechtsprechung erlegte das Mietausfallrisiko bisher dem Mieter auf

In der Recht­spre­chung be­stand bis­her die klare Ten­denz, das Miet­aus­fall­ri­siko dem Mie­ter auf­zu­er­le­gen.

So lie­gen er­ste Ge­richts­ent­schei­dun­gen vor, die sich mit der Miet­zah­lungspf­licht des Mie­ters bei Corona-be­ding­ten behörd­li­chen Sch­lie­ßungs­ver­fü­gun­gen be­fasst ha­ben. Zu nen­nen sind die Ent­schei­dun­gen des LG Hei­del­berg (Ur­teil vom 30.7.2020, Az. 5 O 66/20), des LG Zwei­brü­cken (Ur­teil vom 19.8.2020, Az. HK O 17/20)  und des LG Frank­furt (Ur­teil vom 7.9.2020, Az. 2-05 O 160/20), in de­nen sich Tex­til- bzw. ein Bril­len­ein­zel­händ­ler mit deut­sch­land­wei­ten Fi­lial­net­zen ver­geb­lich ge­gen Zah­lungs­kla­gen der Ver­mie­ter ge­wehrt ha­ben.

Eine Sch­lie­ßung­s­an­ord­nung - so im Er­geb­nis das LG Hei­del­berg und das LG Zwei­brü­cken - begründe kei­nen Man­gel der Miet­sa­che, der etwa zur Min­de­rung der Miete be­rech­tigt. Eine Sch­lie­ßungs­ver­fü­gung knüpfe nicht an die kon­k­rete Be­schaf­fen­heit, den Zu­stand oder die Lage der kon­k­re­ten Miet­sa­che an. Ge­nau dies wäre je­doch er­for­der­lich, um einen Miet­man­gel zu begrün­den.

Auch die viel dis­ku­tierte Mög­lich­keit ei­ner Mie­t­an­pas­sung auf Grund­lage des Rechts­in­sti­tuts des Weg­falls der Ge­schäfts­grund­lage (§ 313 BGB) sa­hen die Ge­richte bis­her kri­tisch. Mit der Ände­rung auf­grund des Ge­set­zes zur Verkürzung des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens be­steht nun­mehr je­doch die ge­setz­li­che Ver­mu­tung, dass er­heb­li­che (Nut­zungs-) Be­schränkun­gen für den Be­trieb des Mie­ters  in­folge staat­li­cher Maßnah­men zur Bekämp­fung der Pan­de­mie eine schwer­wie­gende Verände­rung der Ge­schäfts­grund­lage dar­stel­len können. Die Ver­mu­tung gilt für das sog. reale Merk­mal des § 313 Ab­satz 1 BGB, dass sich ein Um­stand, der zur Grund­lage des Miet­ver­trags ge­wor­den ist, nach Ver­trags­schluss schwer­wie­gend verändert hat. Die wei­te­ren Merk­male des § 313 Ab­satz 1 BGB blei­ben un­berührt und sind im Streit­fall den Mie­ter dar­zu­le­gen und ggf. un­ter Be­weis zu stel­len. Ins­be­son­dere das sog. nor­ma­tive Merk­mal des § 313 Ab­satz 1 BGB, dass also dem einen Teil un­ter Berück­sich­ti­gung al­ler Umstände des Ein­zel­falls, ins­be­son­dere der ver­trag­li­chen oder ge­setz­li­chen Ri­si­ko­ver­tei­lung, das Fest­hal­ten am un­veränder­ten Ver­trag nicht zu­ge­mu­tet wer­den kann, wird von der Ver­mu­tungs­re­ge­lung nicht er­fasst. Nach der Ge­set­zes­begründung soll da­von aus­zu­ge­hen sein, dass ohne ent­spre­chende ver­trag­li­che Re­ge­lun­gen Be­las­tun­gen in­folge staat­li­cher Maßnah­men zur Bekämp­fung der CO­VID-19-Pan­de­mie re­gelmäßig we­der der Sphäre des Ver­mie­ters noch des Mie­ters zu­zu­ord­nen sind. Im Rah­men der Zu­mut­bar­keit wird von Be­deu­tung sein, wie stark sich die staat­li­chen Be­schränkun­gen auf den Be­trieb des Mie­ters aus­wir­ken. Ein In­diz für starke Be­einträch­ti­gun­gen könne in er­heb­lich zurück­ge­gan­ge­nen Umsätzen, zum Bei­spiel im Ver­gleich zum Vor­jah­res­zeit­raum, lie­gen. Zu berück­sich­ti­gen sei auch, ob der Mie­ter öff­ent­li­che oder sons­tige Zu­schüsse er­hal­ten hat, mit de­nen er die Um­satz­ausfälle in­folge staat­li­cher Be­schränkun­gen je­den­falls teil­weise kom­pen­sie­ren kann, und ob er Auf­wen­dun­gen er­spart hat, weil er etwa Kurz­ar­beit an­ge­mel­det hat oder der Wa­ren­ein­kauf weg­ge­fal­len ist. Ent­schei­dend sind die Umstände des Ein­zel­falls. § 313 BGB gewährt keine Über­kom­pen­sa­tion. Schließlich bleibt auch die Rechts­folge des § 313 Ab­satz 1 BGB un­berührt. Ver­trags­an­pas­sung kann nur im an­ge­mes­se­nen Um­fang be­gehrt wer­den. Es kann nur die­je­nige Rechts­folge be­gehrt wer­den, wel­che die schutzwürdi­gen In­ter­es­sen bei­der Ver­trags­teile in ein an­ge­mes­se­nes Gleich­ge­wicht bringt. Es hängt da­her im­mer vom je­wei­li­gen Ein­zel­fall ab, ob für den Zeit­raum, in dem ein Be­trieb von ei­ner staat­li­chen Maßnahme be­trof­fen ist, zum Bei­spiel eine Stun­dung oder An­pas­sung der Miethöhe, eine Ver­rin­ge­rung der an­ge­mie­te­ten Fläche bei gleich­zei­ti­ger Her­ab­set­zung der Miete oder auch die Auf­he­bung des Ver­trags an­ge­mes­sen ist.

Die bis­he­ri­gen ge­richt­li­chen Ent­schei­dun­gen ver­deut­li­chen, dass es für ge­werb­li­che Mie­ter bis­her schwie­rig war, im Falle von behörd­li­chen Sch­lie­ßung­s­an­ord­nun­gen Mie­t­an­pas­sun­gen auf ge­richt­li­chem Wege zu er­rei­chen. Der Ge­setz­ge­ber hat nun je­doch den Weg frei ge­macht, Co­vid-19-be­dingte Miet­an­pas­sun­gen leich­ter durch­zu­set­zen. Hierzu dient auch eine Ände­rung der Zi­vil­pro­zess­ord­nung (ZPO). § 44 ZPO be­stimmt ein Vor­rang- und Be­schleu­ni­gungs­ge­bot. Ver­fah­ren über die An­pas­sung der Miete oder Pacht für ge­werb­lich ge­nutzte Flächen we­gen staat­li­cher Maßnah­men zur Bekämp­fung der CO­VID-19-Pan­de­mie sind vor­ran­gig und be­schleu­nigt zu be­han­deln. Es soll ein früher ers­ter Ter­min spätes­tens einen Mo­nat nach Zu­stel­lung der Kla­ge­schrift statt­fin­den.

Die ver­gan­ge­nen Mo­nate zei­gten, dass viele Miet­par­teien in ge­werb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen bei Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten der Mie­ter nicht den Weg ei­ner ge­richt­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung ein­ge­schla­gen, son­dern part­ner­schaft­lich Lösun­gen für eine Über­brü­ckung der für beide Par­teien ein­schnei­den­den CO­VID-19-Pan­de­mie ge­sucht ha­ben. Oft­mals sind bis­her Ver­mie­ter ih­ren be­trof­fe­nen Mie­tern ent­ge­gen­ge­kom­men und ha­ben Miet­stun­dungs- oder gar (Teil-)Er­lass­ve­r­ein­ba­run­gen ge­trof­fen. Nach der neuen Rechts­lage be­steht nun für ge­werb­li­che Mie­ter bzw. Pächter das Recht, un­ter Be­ru­fung auf § 313 BGB in Ver­bin­dung mit § 7 EGBGB eine Miet­min­de­rung oder gar bei be­son­ders schwer wie­gen­den Störun­gen der Ge­schäfts­grund­lage in letz­ter Kon­se­quenz die Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses zu ver­lan­gen. Bei ent­spre­chen­den An­pas­sun­gen wird eine an­walt­li­che Be­glei­tung na­he­ge­legt.