Im Streitfall hatte der Kläger für ein Grundstück mit 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit im Rahmen der Bedarfswertermittlung für vier Einheiten die vertraglichen Nettokaltmieten, für die anderen elf Einheiten jedoch die im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte der in Preispannen dargestellten üblichen Mieten zugrunde gelegt, da für diese Einheiten die tatsächlichen Mieten mehr als 20 % über den Mittelwerten lagen.
Der BFH entschied mit Urteil vom 5.12.2019 (Az. II R 41/16, NWB 2020, S. 1606), dass bei Prüfung der 20 %-Grenze i. S. d. § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG die vertragliche Miete jeweils mit dem untersten oder obersten Wert der Mietpreisspanne zu vergleichen ist, nicht mit dem Mittelwert. Nur eine tatsächliche Miete, die mehr als 20 % über dem oberen Wert oder unter dem unteren Wert der Mietpreisspanne liegt, ist damit nicht mehr ortsüblich und kann nicht als Rohertrag angesetzt werden. Alle Werte innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels sind hingegen ortsüblich.
Hinweis
Aufgrund des im Revisionsverfahren geltenden Verböserungsverbots konnte der BFH im Streitfall offenlassen, ob im Falle einer Überschreitung der 20 %-Grenze der Mittelwert oder der oberste Wert der Mietpreisspanne als Rohertrag zu verwenden ist.
