Erweiterte Grundstückskürzung im Organkreis beim Weitervermietungsmodell

Im Streit­fall ver­pach­te­ten meh­rere Or­gan­ge­sell­schaf­ten ihre Im­mo­bi­lien an eine Schwes­ter­ge­sell­schaft, die W-GmbH. Diese ver­pach­tete bzw. ver­mie­tete als zen­trale Ma­nage­ment­ge­sell­schaft die Im­mo­bi­lien im ei­ge­nen Na­men an fremde Dritte außer­halb des Or­gankrei­ses, trug Auf­wen­dun­gen und kümmerte sich um die Im­mo­bi­li­en­ver­wal­tung (sog. Wei­ter­ver­mie­tungs­mo­dell).

In sei­nem Ur­teil vom 11.07.2024 (Az. III R 41/22) führt der BFH aus, dass bei den ver­pach­ten­den Or­gan­ge­sell­schaf­ten zwar die Vor­aus­set­zun­gen der er­wei­ter­ten Grundstückskürzung erfüllt seien. De­ren An­wen­dung sei aber nach § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG zu ver­sa­gen. Nach der dar­aus ent­wi­ckel­ten sog. ge­bro­che­nen oder ein­ge­schränk­ten Ein­heits­theo­rie seien die Ge­wer­be­erträge des Or­ganträgers und der Or­gan­ge­sell­schaf­ten ge­trennt zu er­mit­teln und dann un­ter Aus­schei­dung un­be­rech­tig­ter steu­er­li­cher Be- und Ent­las­tun­gen zu­sam­men­zu­rech­nen.

Dar­aus folge, dass Ge­schäfts­be­zie­hun­gen in­ner­halb des Or­gankrei­ses grundsätz­lich nicht zu Hin­zu­rech­nun­gen und Kürzun­gen führen. So hatte der BFH be­reits mit Ur­teil vom 18.05.2011 (Az. X R 4/10) ent­schie­den, dass die er­wei­terte Kürzung bei Ver­mie­tun­gen in­ner­halb des Or­gankrei­ses aus­ge­schlos­sen ist, weil sich mit der Ver­mie­tung zu­sam­menhängende Auf­wen­dun­gen und Erträge im Or­gankreis neu­tra­li­sie­ren. Durch die er­wei­terte Kürzung würden an­dern­falls Mie­terträge aus der ge­wer­be­steu­er­li­chen Be­mes­sungs­grund­lage her­aus­ge­nom­men, ob­wohl die kor­re­spon­die­ren­den Auf­wen­dun­gen wei­ter­hin ab­ge­zo­gen wer­den könn­ten.

Zu kei­nem an­de­ren Er­geb­nis kommt der BFH nun im Fall des Wei­ter­ver­mie­tungs­mo­dells und sieht nur eine ein­fa­che Kürzung in Höhe von 1,2 % des Ein­heits­werts der Grundstücke bei den ver­pach­ten­den Or­gan­ge­sell­schaf­ten vor.