GmbH & Co. KG: Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung

Ab dem Jahr 2014 er­rich­tete die KG zwei Gebäude (Haus 1 und 2), wo­bei das Haus 1 in vol­lem Um­fang zu Wohn­zwe­cken ver­mie­tet wer­den sollte. Im Haus 2 soll­ten ne­ben dau­er­haf­ten Ver­mie­tun­gen zu Wohn­zwe­cken eine Fe­ri­en­woh­nung und ein Ar­beits­zim­mer an eine Steu­er­kanz­lei steu­er­pflich­tig ver­mie­tet wer­den. Ent­spre­chend dem Ge­schäfts­mo­dell tra­ten nach Ab­schluss des Ge­sell­schafts­ver­trags in der Folge wei­tere Per­so­nen, die an dem Mehr­ge­ne­ra­tio­nen-Mo­dell teil­nah­men, als Kom­man­di­tis­ten in die KG ein. Im Ka­len­der­jahr 2017 schied der Kläger aus. In der ge­son­der­ten und ein­heit­li­chen Fest­stel­lungs­erklärung über die Be­steue­rungs­grund­la­gen für 2015 erklärte die KG: "Ne­ben den oben an­geführ­ten Sach­ver­hal­ten (FeWo und Ar­beits­zim­mer) hat die Ge­sell­schaft eine Woh­nung an eine "Nicht-Ge­sell­schaf­te­rin" (die Toch­ter ei­nes An­teils­eig­ners) ver­mie­tet. Die Ge­sell­schaft er­zielt le­dig­lich an den Selbst­kos­ten ori­en­tierte Mie­ten. Eine Pro­gno­se­rech­nung wird dem­nach kei­nen Über­schuss er­ge­ben."

Dem lag fol­gen­der Vor­gang zu Grunde: B war Ge­sell­schaf­ter der KG, Woh­nungs­nut­ze­rin und Mie­te­rin war je­doch des­sen Toch­ter C. Be­reits bei Ein­tritt des B in die KG war klar­ge­stellt wor­den, dass B die Woh­nung nicht selbst nut­zen wollte, son­dern er seine Toch­ter als Mie­te­rin vor­schlägt. Die KG schloss dar­auf­hin mit C einen Miet­ver­trag über eine Woh­nung im Haus 1. Als Miet­be­ginn wurde der 1.12.2015 und eine Mo­nats­miete i.H.v. rd. 500 € ver­ein­bart; Be­triebs­kos­ten soll­ten ge­son­dert ab­ge­rech­net wer­den. Der Qua­drat­me­ter­preis von 6,50 € ent­sprach dem, den auch die an­de­ren Be­woh­ner des Hau­ses zu ent­rich­ten hat­ten. Im Un­ter­schied zu den Miet­verträgen der an­de­ren Woh­nungs­nut­zer wurde keine Ne­ben­ab­rede zum Miet­ver­trag ge­trof­fen, in der je­weils u.a. klar­ge­stellt wurde, dass es sich bei der Miete um eine Kos­ten­miete zur De­ckung des Ka­pi­tal­diens­tes und der Ver­wal­tungs­kos­ten der Ge­sell­schaf­ten han­deln sollte. In der münd­li­chen Ver­hand­lung ha­ben die Bei­ge­la­de­nen zu 1-2 in die­sem Zu­sam­men­hang erklärt, dass es dem Ge­samt­kon­zept ent­spro­chen habe, C als Mie­te­rin von Be­ginn an hin­sicht­lich der Be­rech­nung des Miet­prei­ses den übri­gen Woh­nungs­nut­zern gleich­zu­stel­len; auch sie hätte folg­lich von den in Zu­kunft vor­aus­sicht­lich sin­ken­den Miet­prei­sen pro­fi­tiert.

Das Fi­nanz­amt er­ließ für 2015 einen Fest­stel­lungs­be­scheid für die KG, ge­gen den der Kläger Ein­spruch ein­legte, ohne sein Be­geh­ren kon­kret zu for­mu­lie­ren. Später er­ließ das Fi­nanz­amt einen geänder­ten Be­scheid für 2015 über die ge­son­derte und ein­heit­li­che Fest­stel­lung von Be­steue­rungs­grund­la­gen, in dem es den An­ga­ben der KG in der zwi­schen­zeit­lich ein­ge­reich­ten Fest­stel­lungs­erklärung folgte; der Vor­be­halt der Nachprüfung blieb be­ste­hen. Eine Ab­schrift des Fest­stel­lungs­be­schei­des 2015 für die KG gab das Fi­nanz­amt an den Kläger be­kannt. Die­ser teilte dar­auf­hin mit, dass sich sein Ein­spruch noch nicht er­le­digt habe. Das Fi­nanz­amt wies den Ein­spruch dar­auf­hin zurück.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Bei der Er­mitt­lung der Einkünfte der KG aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ist die an C ver­mie­tete Wohn­ein­heit mit den da­mit ver­bun­de­nen Ein­nah­men und Wer­bungs­kos­ten nicht an­tei­lig zu berück­sich­ti­gen, da es in­so­weit an der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht fehlt.

Dass Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (§ 21 EStG) nur vor­lie­gen, wenn Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht be­steht, er­gibt sich be­reits aus § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG. Bei ei­ner auf Dauer an­ge­leg­ten Ver­mie­tung ist nach der Recht­spre­chung des BFH ohne wei­tere Prüfung da­von aus­zu­ge­hen, dass Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht ge­ge­ben ist, so­weit nicht be­son­dere An­zei­chen ge­gen diese An­nahme spre­chen. Hier lie­gen je­doch sol­che An­zei­chen vor, aus de­nen sich er­gibt, dass keine Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht der KG hin­sicht­lich der an C ver­mie­te­ten Wohn­ein­heit be­stand. Das Ge­samt­kon­zept der KG spricht ge­gen eine Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht. Un­ter § 5.2. des Ge­sell­schafts­ver­trags von De­zem­ber 2013 wurde be­stimmt, dass die Kom­man­di­tis­ten le­dig­lich einen mtl. Bei­trag zur De­ckung des Ka­pi­tal­diens­tes und der Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten (Kos­ten­miete) zu leis­ten hat­ten. Aus den Miet­ein­nah­men der dau­er­haft in dem Pro­jekt woh­nen­den Kom­man­di­tis­ten war und ist mit­hin kein Über­schuss der Miet­ein­nah­men über die Aus­ga­ben bzw. Kos­ten zu er­war­ten.

Aus dem "Leit­bild für die Haus­ge­mein­schaft", das die Ge­sell­schaf­ter der KG aus­ge­ar­bei­tet hat­ten und das als An­lage Be­stand­teil des Ge­sell­schafts­ver­trags wurde, er­gibt sich, dass es der KG ih­rem Zweck nach auch nicht um ein Ge­winn­stre­ben ging, son­dern darum, im Rah­men ei­nes Mehr­ge­ne­ra­tio­nen­pro­jekts einen Rah­men für eine Haus­ge­mein­schaft zu schaf­fen, die sich "als Le­bens­ge­mein­schaft ver­steht, die To­le­ranz und Of­fen­heit einen ho­hen Stel­len­wert einräumt und ei­ner Viel­falt von Le­bens­entwürfen, Vor­stel­lun­gen und Wer­ten Raum ge­ben möchte". Die­ses Leit­bild sollte für alle dau­er­haft auf dem Grundstück der KG woh­nen­den Men­schen Gel­tung er­lan­gen, un­abhängig da­von, ob sie Ge­sell­schaf­ter der KG wa­ren oder nicht.

Auch hin­sicht­lich der an C dau­er­haft ver­mie­te­ten Woh­nung be­stand sei­tens der KG nicht die Ab­sicht, einen Über­schuss zu er­zie­len. Viel­mehr sollte nach dem all­ge­mei­nen Verständ­nis des Pro­jekts auch C - ohne dass C Kom­man­di­tis­tin ge­we­sen ist oder sich hierzu ausdrück­lich eine ent­spre­chende Ver­trags­klau­sel im Miet­ver­trag fin­det - ne­ben den an­tei­li­gen Be­triebs­kos­ten le­dig­lich eine Kos­ten­miete ent­rich­ten. Hierfür spre­chen ins­be­son­dere fol­gende Umstände: In dem mit C ver­ein­bar­ten Miet­ver­trag wurde die Miete in ex­akt der Höhe an­ge­setzt, wie sie auch die übri­gen Mie­ter des Hau­ses 1, die zu­gleich Kom­man­di­tis­ten der KG wa­ren, zu zah­len hat­ten.

Die Ver­tre­ter der Bei­ge­la­de­nen ha­ben glaub­haft dar­ge­legt, dass sie es als Ele­ment des Ge­samt­kon­zepts des Mehr­ge­ne­ra­tio­nen­pro­jekts an­ge­se­hen ha­ben, dass auch die Mie­te­rin C in den Ge­nuss der im Laufe der Zeit mit ho­her Wahr­schein­lich­keit sin­ken­den Mie­ten kom­men sollte. Hierfür spricht auch das von den Kom­man­di­tis­ten der KG aus­ge­ar­bei­tete Leit­bild der Haus­ge­mein­schaft, dem zu ent­neh­men ist, dass eine Gleich­be­hand­lung der in den Mehr­ge­ne­ra­tio­nenhäusern woh­nen­den Mie­ter - un­abhängig ob es sich hier­bei um Mit­ge­sell­schaf­ter der KG han­delt oder um Ge­sell­schafts-Fremde - be­ab­sich­tigt war und dem Selbst­verständ­nis der Ge­sell­schaf­ter der KG ent­sprach. Es steht mit­hin fest, dass die Ver­trags­par­teien die Kos­ten­miete als ein so wich­ti­ges Ele­ment des Ge­samt­kon­zepts an­ge­se­hen ha­ben, dass es ei­ner bzgl. des mit C ge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges kei­ner ex­pli­zi­ten Ein­be­zie­hung der mit den an­de­ren Mie­tern ge­trof­fe­nen Ne­ben­ab­rede zum Miet­ver­trag be­durfte.