Grundstücksbewertung - ggf. höhere Wertansätze bei Schenkungen nach dem 31.12.2022

Ins­be­son­dere bei der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung im Er­trags- und Sach­wert­ver­fah­ren führen die Neu­re­ge­lun­gen zu Ände­run­gen der Wert­er­mitt­lung.

© unsplash

Ertragswertverfahren

Kon­kret sind Ände­run­gen bei dem Er­trags­wert­ver­fah­ren vor­ge­se­hen mit­tels dem Miet­wohn­grundstücke, Ge­schäfts­grundstücke und ge­mischt ge­nutzte Grundstücke zu be­wer­ten sind.

Bis­lang er­folgt die Er­mitt­lung des Gebäude­rein­er­trags aus­ge­hend von der Jah­res­miete abzüglich pau­scha­ler Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten.

Da­bei sieht das Ge­setz im ers­ten Schritt bei den Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten den An­satz von Er­fah­rungssätzen, wel­che von den zuständi­gen Gut­ach­ter­aus­schüssen er­mit­telt und veröff­ent­licht wer­den, vor. Da diese in der Pra­xis re­gelmäßig man­gels Er­mitt­lung nicht vor­lie­gen, kommt es zum An­satz ge­setz­lich vor­ge­ge­be­ner pau­scha­li­sier­ter Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten, die in Abhängig­keit von Grundstücks­art und Rest­nut­zungs­dauer zwi­schen 18 % und 26 % der Jah­res­miete lie­gen.

Zukünf­tig wer­den die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten de­tail­lier­ter in Abhängig­keit von we­sent­lich mehr Pa­ra­me­tern er­mit­telt. Der Ge­setz­ent­wurf sieht eine Un­ter­schei­dung von Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten für Wohn­nut­zung und für ge­werb­li­che Nut­zung vor. Die Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten für eine zu be­wer­tende Im­mo­bi­lie wer­den dann auf Ba­sis der Wohn- bzw. Nutzfläche und des Roh­er­tra­ges un­ter Un­ter­tei­lung in Ver­wal­tungs-, In­stand­hal­tungs­kos­ten und Miet­aus­fall­wag­nis be­rech­net. Dafür wer­den in ei­ner neuen An­lage zum Be­wer­tungs­ge­setz pau­schale Werte je Ein­heit bzw. je Qua­drat­me­ter so­wie Pro­zentsätze des jähr­li­chen Roh­er­tra­ges auf­geführt. Es wird er­war­tet, dass diese Be­rech­nung der Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten zu einem ge­rin­ge­ren Ab­zugs­be­trag bei der Er­mitt­lung des Gebäude­rein­er­trags und so­mit zu einem höheren Grund­be­sitz­wert führen wird. Außer­dem ist die Er­mitt­lung auf­wen­di­ger als bis­lang.

Für die Er­mitt­lung des Er­trags­wer­tes ei­ner Im­mo­bi­lie wer­den außer­dem Lie­gen­schafts­zinssätze benötigt. Hier sieht das Ge­setz im ers­ten Schritt eben­falls den An­satz von durch die Gut­ach­ter­aus­schüsse er­mit­tel­ten und veröff­ent­lich­ten Wer­ten vor. In­so­weit keine veröff­ent­lich­ten Werte vor­lie­gen, wer­den pau­schale, ge­setz­lich vor­ge­ge­bene Lie­gen­schafts­zinssätze ver­wen­det. Diese Sätze lie­gen künf­tig in Abhängig­keit von der Art des Grundstücks um 0,5 bis 1,5 Pro­zent­punk­ten un­ter­halb der bis­he­ri­gen Vor­ga­ben, so dass sich auch aus die­sem Grunde re­gelmäßig höhere Grund­be­sitz­werte er­ge­ben dürf­ten.

Sachwertverfahren

Beim Sach­wert­ver­fah­ren, mit dem u. a. Ein- und Zwei­fa­mi­li­enhäuser, Woh­nungs­ei­gen­tum und Teil­ei­gen­tum zu be­wer­ten sind, so­fern keine ge­eig­ne­ten Ver­gleichs­werte vor­lie­gen, soll das Be­rech­nungs­schema um zwei zusätz­li­che Fak­to­ren ergänzt wer­den. So sol­len die er­mit­tel­ten durch­schnitt­li­chen Gebäude­her­stel­lungs­kos­ten mit einem Re­gio­nal­fak­tor und einem Al­ters­wert­min­de­rungs­fak­tor mul­ti­pli­ziert wer­den. Durch den Re­gio­nal­fak­tor wer­den Un­ter­schiede zwi­schen dem re­gio­na­len Bau­kos­ten­ni­veau und dem bun­des­weit durch­schnitt­li­chen Bau­kos­ten­ni­veau berück­sich­tigt. Die Re­gio­nal­fak­to­ren wer­den wie­derum durch die Gut­ach­ter­aus­schüsse er­mit­telt.

Bei der Be­wer­tung im Sach­wert­ver­fah­ren ist bis­lang be­reits die Berück­sich­ti­gung ei­ner Al­ters­wert­min­de­rung vor­ge­se­hen. Diese wird nun durch den Al­ters­wert­min­de­rungs­fak­tor - laut Begründung des Ge­setz­ent­wurfs wert­neu­tral - er­setzt.

Des Wei­te­ren er­folgt eine deut­li­che An­he­bung der bis­her be­reits ver­wen­de­ten Sach­wert­fak­to­ren, was wie­derum zu deut­lich höheren Grund­be­sitz­wer­ten führen wird. Mit dem Sach­wert­fak­tor wird der an­hand des be­wer­tungs­recht­li­chen Be­rech­nungs­sche­mas er­mit­telte, vorläufige Sach­wert ei­ner Im­mo­bi­lie mul­ti­pli­ziert, um den fi­na­len Grund­be­sitz­wert zu be­rech­nen.

Bei­spiel: Bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus er­gibt sich ein vorläufi­ger Sach­wert von 400.000 Euro. Der Bo­den­richt­wert beträgt 1.000 Euro.

Erbbaurecht

Ebenso sind Ände­run­gen bei der Be­wer­tung ei­nes Erb­bau­rechts zu er­war­ten. Auch hier ist eine Er­wei­te­rung des Be­rech­nungs­sche­mas um einen neuen Erb­bau­rechts­ko­ef­fi­zi­en­ten so­wie eine Re­du­zie­rung des pau­schal ge­setz­lich vor­ge­ge­be­nen Ver­vielfälti­gers vor­ge­se­hen, so dass mit höheren Wer­ten zu rech­nen ist.

Zeitliche Anwendung

Die Mo­di­fi­zie­run­gen gel­ten für Grundstücks­be­wer­tun­gen mit einem Be­wer­tungs­stich­tag nach dem 31.12.2022.

Praxishinweis

Da sich be­reits durch die stei­gen­den Bo­den­richt­werte in den meis­ten Ge­bie­ten in Deutsch­land höhere Grund­be­sitz­werte nach dem Be­wer­tungs­ge­setz er­ge­ben und die dar­ge­stell­ten Ände­run­gen zu ei­ner wei­te­ren Erhöhung führen wer­den, könnte es sich an­bie­ten, et­waig vor­ge­se­hene Schen­kun­gen noch vor dem 31.12.2022 vor­zu­neh­men.