Die Einschränkungen der Nutzbarkeit der Mietsache beruhten - so der BGH - nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache, sondern knüpften an den Geschäftsbetrieb des Mieters mit dem sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an. Dieser begünstige die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV2-Virus und sollte zum Zweck des Infektionsschutzes untersagt bzw. beschränkt werden. Durch die Verordnungen wurde laut BGH weder dem Mieter die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch dem Vermieter die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher grundsätzlich weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. Es kommt aber grundsätzlich eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Betracht, die jedoch nicht zu einer Überkompensierung entstandener Verluste führen darf. Daher sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.
Eine durch die Corona-Pandemie bedingte Betriebsbeschränkung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 13.07.2022 (Az. XII ZR 75/21).