Neue Grundsteuer(belastung) ab 01.01.2025!

Aktueller Regelungsstand

Mit Ur­teil vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14 u. a.) be­wer­tete das BVerfG die bis­he­rige Ein­heits­be­wer­tung für Grund­steu­er­zwe­cke als ver­fas­sungs­wid­rig und for­derte den Ge­setz­ge­ber zur Neu­re­ge­lung auf. Dem kam der Ge­setz­ge­ber mit dem Ge­setz zur Re­form des Grund­steuer- und Be­wer­tungs­rechts vom 26.11.2019 (BGBl. I 2019, S. 1794) nach. Auf Grund ei­ner Öff­nungs­klau­sel war es al­ler­dings den Bun­desländern möglich, ab­wei­chend von der bun­des­ein­heit­li­chen Re­ge­lung die Grundstücks­be­wer­tung nach lan­des­spe­zi­fi­schen Vor­ga­ben zu re­geln. Hier­von mach­ten Ba­den-Würt­tem­berg, Bay­ern, Ham­burg, Hes­sen und Nie­der­sach­sen Ge­brauch. Das Saar­land und Sach­sen wen­den zwar grundsätz­lich das Bun­des­mo­dell an, ver­wen­den aber ab­wei­chende Steu­er­mess­zah­len.

© iStock

Die neu er­mit­tel­ten Grundstücks­werte wur­den auf den 01.01.2022 als ers­ten Haupt­fest­stel­lungs­ter­min er­mit­telt und sind ab dem 01.01.2025 der Er­mitt­lung der Grund­steuer zu­grunde zu le­gen. Maßgeb­lich für die Höhe der dann zu zah­len­den Grund­steuer sind die Steu­er­he­besätze, die durch die je­wei­li­gen Ge­mein­den fest­ge­legt sind.

Im Rah­men des Ge­setz­ge­bungs­ver­fah­ren zum Re­form­ge­setz wurde zwar die po­li­ti­sche Ab­sicht geäußert, die Grund­steu­er­re­form auf­kom­mens­neu­tral zu ge­stal­ten. Ob dies tatsäch­lich ge­lingt, ist an­ge­sichts der Viel­zahl von in­vol­vier­ten Play­ern frag­lich. Dazu müss­ten sich letzt­lich alle Ge­mein­den of­fen für eine An­pas­sung ih­rer He­besätze zei­gen, was sich der­zeit aber noch nicht ab­zeich­net. Selbst wenn die Grund­steu­er­re­form tatsäch­lich auf­kom­mens­neu­tral wäre, würde dies aber eine Ver­schie­bung der Grund­steuer zwi­schen den Steu­er­pflich­ti­gen nicht aus­schließen.

Verfassungskonformität der Ermittlung der Grundstückswerte

Ge­genüber dem Bun­des­mo­dell äußerte be­reits das FG Rhein­land-Pfalz ver­fas­sungs­recht­li­che Be­den­ken. Es zwei­felt daran, ob die Be­wer­tungs­re­ge­lun­gen mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz nach Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar sind (Be­schlüsse vom 23.11.2023, Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23). Wei­tere Ver­fah­ren sind vor dem FG Düssel­dorf (Az. 11 K 2310/23 Gr und 11 K 2309/23 Gr) anhängig, in de­nen ebenso ver­fas­sungs­recht­li­che Fra­gen zu klären sein wer­den. Ver­fas­sungs­recht­li­che Be­den­ken ver­wor­fen ha­ben hin­ge­gen das FG Ber­lin-Bran­den­burg (Be­schluss vom 01.09.2023, Az. 3 V 3080/23) so­wie kürz­lich erst das FG Köln (Be­schluss vom 19.09.2024, Az. 4 K 2189/23).

Das Lan­des­mo­dell in Ba­den-Würt­tem­berg wurde zwar vom FG Ba­den-Würt­tem­berg (Ur­teile vom 11.06.2024, Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23) ebenso wie das Baye­ri­sche Lan­des­mo­dell vom FG Nürn­berg (Be­schluss vom 08.08.2023, Az. 8 V 300/23) als ver­fas­sungs­recht­lich un­be­denk­lich be­wer­tet. Beim Baye­ri­schen Ver­fas­sungs­ge­richt ist al­ler­dings eine Po­pu­lar­klage ge­gen das Baye­ri­sche Grund­steu­er­ge­setz anhängig (Az. Vf. 17-VII-2022). Ge­genüber dem Nie­dersäch­si­schen Lan­des­mo­dell wur­den in einem beim Nie­dersäch­si­schen Fi­nanz­ge­richt anhängi­gen Ver­fah­ren un­ter dem Az. 1 K 38/24 ver­fas­sungs­recht­li­che Be­den­ken vor­ge­bracht. Mit Hin­weis dar­auf fasste das Lan­des­amt für Steu­ern Nie­der­sach­sen eine All­ge­mein­verfügung vom 04.09.2024, wo­nach in Ein­spruchs­ver­fah­ren, in de­nen ebenso die Ver­fas­sungs­kon­for­mität des Nie­dersäch­si­schen Lan­des­mo­dells in Frage ge­stellt wird, das Ru­hen des Ver­fah­rens bis zur Ent­schei­dung des Nie­dersäch­si­schen Fi­nanz­ge­richts an­ge­ord­net wird.

Zwar be­zo­gen auf die Bun­des­mo­delle aber ggf. auch mit Wir­kung für die Länder­mo­delle ent­schied der BFH zu­dem mit Be­schlüssen vom 27.05.2024 (Az. II B 78/23 (AdV), und II B 79/23 (AdV)), dass es ver­fas­sungs­recht­lich be­denk­lich ist, wenn keine Möglich­keit be­steht, einen nach­ge­wie­se­nen, we­sent­lich nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Wert der Be­wer­tung zu­grunde zu le­gen. Hier­auf rea­gier­ten be­reits die obers­ten Fi­nanz­behörden der Länder mit ko­or­di­nier­ten Er­las­sen vom 24.06.2024 (BStBl. I 2024, S. 1073). Dem­nach ist in al­len of­fe­nen Fällen der An­satz ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts an­stelle des nach dem Bun­des­mo­dell er­mit­tel­ten Werts möglich, wenn die­ser den nach­ge­wie­se­nen ge­mei­nen Wert um min­des­tens 40 % über­steigt. Zu­min­dest hin­sicht­lich der bun­des­ein­heit­li­chen Re­ge­lung ist mit einem zeit­na­hen Han­deln des Ge­setz­ge­bers zu rech­nen, um diese bis­lang feh­lende Nach­weismöglich­keit zu ko­di­fi­zie­ren. Ab­zu­war­ten bleibt, wie die Lan­des­ge­setz­ge­ber hier­auf rea­gie­ren wer­den, da auch in den Lan­des­mo­del­len re­gelmäßig kein Nach­weis ei­nes ge­rin­ge­ren ge­mei­nen Werts vor­ge­se­hen ist. NRW ist hier mit dem Ge­setz über die Einführung ei­ner op­tio­na­len Fest­le­gung dif­fe­ren­zie­ren­der He­besätze im Rah­men des Grund­vermögens bei der Grund­steuer Nord­rhein-West­fa­len (Nord­rhein-West­fa­lens Grund­steu­er­he­be­satz­ge­setz - NW­GrStHsG) vom 05.07.2024 be­reits in Vor­leis­tung ge­tre­ten. Gemäß § 2 NW­GrStHsG ist der vom BFH ge­for­derte Nach­weis ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts nun möglich. Zu­dem hat der Lan­des­ge­setz­ge­ber hier­mit ei­ner mögli­chen Ver­schie­bung der Grund­steu­er­be­las­tung von Nicht-Wohn­im­mo­bi­lien zu Wohn­im­mo­bi­lien vor­ge­grif­fen und für beide Be­rei­che un­ter­schied­li­che He­besätze zu­ge­las­sen.

Anpassung der Grundsteuer-Hebesätze

Ab­ge­se­hen von den Unwägbar­kei­ten, die die dar­ge­stell­ten ver­fas­sungs­recht­li­chen Be­den­ken mit sich brin­gen, stellt sich zu­dem die Frage, wie hoch nun tatsäch­lich die Grund­steuer ab 01.01.2025 sein wird. Maßgeb­lich hierfür sind die ge­meind­li­chen He­besätze. Bis­lang lässt eine flächen­de­ckende An­pas­sung un­ter Berück­sich­ti­gung der neuen Grundstücks­werte auf sich war­ten, ob­wohl diese zum Teil deut­lich höher sind als die zu­vor aus den Ein­heits­wer­ten ab­ge­lei­tete Be­mes­sungs­grund­lage und dies durch die nied­ri­gere Steu­er­mess­zahl nicht gänz­lich aus­ge­gli­chen wer­den kann.

Zwar ha­ben die Bun­desländer Ba­den-Würt­tem­berg, Hes­sen und Nord­rhein-West­fa­len He­be­satz-Emp­feh­lun­gen veröff­ent­licht, wie be­ste­hende He­besätze un­ter Berück­sich­ti­gung der neuen Grund­steu­er­werte an­zu­pas­sen wären, um der po­li­ti­sch pro­pa­gier­ten Auf­kom­mens­neu­tra­lität ge­recht zu wer­den. Nur we­nige Ge­mein­den sind al­ler­dings be­reits ak­tiv ge­wor­den. Da­bei er­gibt sich aus den Emp­feh­lun­gen teil­weise deut­li­cher An­pas­sungs­be­darf, so­wohl zu­guns­ten als auch zu­las­ten von Grundstücks­be­sit­zern, der zu­dem zwi­schen den Grundstücks­ar­ten va­ri­ie­ren kann, z. B.

Ob die Emp­feh­lun­gen an­ge­nom­men wer­den, bleibt ab­zu­war­ten. So schlägt z. B. die Stadt­ver­wal­tung in Köln die Bei­be­hal­tung des ein­heit­li­chen He­be­sat­zes von 515 % vor, worüber im No­vem­ber 2024 ab­ge­stimmt wird.

Fazit

Es bleibt zu hof­fen, dass die Kom­mu­nen, in de­nen auf­grund der neuen Grund­steu­er­werte eine deut­li­che Steu­er­mehr­be­las­tung droht, zeit­nah das Thema Grund­steu­er­he­besätze an­ge­hen. Zum einen würden an­dern­falls Un­ter­neh­men in wirt­schaft­lich sehr her­aus­for­dern­den Zei­ten zusätz­lich be­las­tet. Zum an­de­ren würden so­wohl Ei­gentümer von Wohn­im­mo­bi­lien, die in ih­rem Ei­gen­heim woh­nen, als auch re­gelmäßig Mie­ter von Wohn­im­mo­bi­lien mit höheren Wohn­kos­ten be­las­tet. Ge­rade in Bal­lungsräumen würde das die Dis­kus­sion um be­zahl­ba­ren Wohn­raum be­feu­ern.

Aus Sicht der Steu­er­zah­ler wünschens­wert wäre natürlich, dass He­besätze dann un­verändert blei­ben, wenn sich da­durch Steu­er­min­de­run­gen ab 2025 er­ge­ben, wie z. B. in Frank­furt a. M. Hier wer­den be­trof­fene Kom­mu­nen je­den­falls ge­for­dert sein, ein Mit­telmaß zwi­schen Be­las­tungs­aus­gleich und ggf. Stand­ort­attrak­ti­vität zu fin­den.