Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie: Verschärfung der Anforderungen für Bestandshalter von Gewerbeimmobilien

Mit der No­velle wer­den die An­for­de­run­gen für Be­stand­shal­ter von Ge­wer­be­im­mo­bi­lien er­heb­lich ver­schärft. Sie las­sen sich un­ter die Über­be­griffe neu zu schaf­fen­der Min­dest­an­for­de­run­gen an die Ge­samt­en­er­gie­ef­fi­zi­enz (MEPS), In­fra­struk­tur für nach­hal­tige Mo­bi­lität, So­lar­en­er­gie und Gebäude­tech­nik zu­sam­men­fas­sen.

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Erhöhte Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz

Im Zen­trum der Neu­fas­sung der Gebäude­richt­li­nie ste­hen die Min­dest­an­for­de­run­gen an die Ge­samt­en­er­gie­ef­fi­zi­enz. Diese sind von den Mit­glied­staa­ten fest­zu­le­gen. Die Gebäude wer­den in den je­wei­li­gen Mit­glied­staa­ten in En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen ein­ge­teilt. An­hand des­sen wird ein Schwel­len­wert er­mit­telt, un­ter dem 16 % der ener­ge­ti­sch schlech­tes­ten Nicht­wohn­gebäude (NWG) lie­gen. Ein wei­te­rer Schwel­len­wert wird er­mit­telt, un­ter dem 26 % der ener­ge­ti­sch schlech­tes­ten NWG lie­gen. Nach der Neu­fas­sung der EU-Gebäude­richt­li­nie müssen bis 2030 die NWG, die un­ter dem Schwel­len­wert von 16 % lie­gen, sa­niert wer­den, so­dass sie an­schließend über die­sem Schwel­len­wert lie­gen. Glei­ches gilt für die NWG, die un­ter dem Schwel­len­wert von 26 % lie­gen, bis 2033.

NWG sind da­bei sol­che Gebäude, die nach ih­rer Zweck­be­stim­mung nicht über­wie­gend dem Woh­nen die­nen und keine Wohn-, Al­ten- und Pfle­ge­heime so­wie ähn­li­che Ein­rich­tun­gen sind, also insb. sämt­li­che Ge­wer­be­im­mo­bi­lien.

Die MEPS müssen außer­dem erfüllt wer­den, wenn ein NWG ei­ner größeren Re­no­vie­rung un­ter­zo­gen oder eine für die En­er­gie­ef­fi­zi­enz we­sent­li­che Gebäude­kom­po­nente nachträglich ein­ge­baut wird.

Hin­weis: Da­mit wer­den die Be­stand­shal­ter von NWG in na­her Zu­kunft auf­grund der neuen Min­dest­an­for­de­run­gen an die Ge­samt­en­er­gie­ef­fi­zi­enz vor er­heb­li­che Her­aus­for­de­run­gen im Be­reich der Sa­nie­rung ge­stellt.

Ladepunkte für PKW-Stellplätze und Bereitstellung von Fahrradstellplätzen

Auch die In­fra­struk­tur für nach­hal­tige Mo­bi­lität spielt in der Richt­li­nie eine Rolle. Dem­nach muss min­des­tens ein La­de­punkt je fünf Stellplätze er­rich­tet wer­den, wenn ein Nicht­wohn­gebäude über mehr als fünf Stellplätze im oder am Gebäude verfügt und ei­ner größeren Re­no­vie­rung un­ter­zo­gen wird, die den Park­platz oder die elek­tri­sche In­fra­struk­tur um­fasst. Zusätz­lich sind in die­sem Falle Vor­ver­ka­be­lun­gen für min­des­tens 50 % der Stellplätze und für den rest­li­chen An­teil Lei­tungs­in­fra­struk­tur zu in­stal­lie­ren. Außer­dem sind in dem Rah­men auch Fahr­rad­stellplätze be­reit­zu­stel­len, die min­des­tens 10 bis 15 % der Nut­zer­ka­pa­zität ab­de­cken. Für Nicht­wohn­gebäude mit mehr als 20 Stellplätzen im oder am Gebäude ist so­gar eine an­lass­lose Nachrüstpflicht vor­ge­se­hen: Es muss min­des­tens ein La­de­punkt je zehn Stellplätze oder Lei­tungs­in­fra­struk­tur für min­des­tens 50 % der Stellplätze in­stal­liert wer­den. Darüber hin­aus müssen auch sol­che Nicht­wohn­gebäude Fahr­rad­stellplätze, in der be­reits be­schrie­be­nen Form, be­reit­stel­len.

Solarenergieanlagenpflicht

Wei­ter­hin wird es ab dem 31.12.2027 eine So­lar­en­er­gie­an­la­gen­pflicht ge­ben, wenn ein be­ste­hen­des Nicht­wohn­gebäude mit ei­ner Ge­samt­nutzfläche von 500 m² ei­ner größeren Re­no­vie­rung oder ei­ner Maßnahme un­ter­zo­gen wird, die eine behörd­li­che Ge­neh­mi­gung er­for­dert oder wenn ein gebäude­tech­ni­sches Sys­tem in­stal­liert wird.

Gebäudeautomations- und steuerungssysteme

Im Rah­men der Ver­pflich­tung zu Er­rich­tung von Gebäude­au­to­ma­ti­ons- und -steue­rungs­sys­te­men so­wie der au­to­ma­ti­schen Be­leuch­tungs­steue­rung knüpft die EU-Gebäude­richt­li­nie an die Nenn­leis­tung für Heiz-, Klima-, kom­bi­nierte Raum­hei­zungs- und Lüftungs- oder Lüftungs­an­la­gen an. Liegt diese Nenn­leis­tung bei mehr als 290 kW, sind Gebäude­au­to­ma­ti­ons- und -steue­rungs­sys­teme be­reits bis zum 31.12.2024 und eine au­to­ma­ti­sche Be­leuch­tungs­steue­rung bis zum 31.12.2027 zu in­stal­lie­ren. Bei ei­ner Nenn­leis­tung von über 70 kW sind diese Sys­teme bis zum 31.12.2029 zu in­stal­lie­ren. So­fern bei einem be­ste­hen­den Nicht­wohn­gebäude der Wärme- oder Kälte­er­zeu­ger aus­ge­tauscht wird, müssen des Wei­te­ren un­abhängig von der Nenn­leis­tung selbst­re­gu­lie­rende Ein­rich­tun­gen und ggf. hy­drau­li­sche Ab­gleich­sys­teme in­stal­liert wer­den. Im Rah­men von ei­ner größeren Re­no­vie­rung wird es die Pflicht ge­ben, bei be­ste­hen­den Nicht­wohn­gebäuden Mess- und Kon­troll­vor­rich­tun­gen zur Über­wa­chung und Re­ge­lung der Raum­luft­qua­lität zu er­rich­ten.

Abschließende Bewertung

Die kon­kre­ten Vor­ga­ben sei­tens des deut­schen Ge­setz­ge­bers sind der­zeit noch un­klar. Die­ser kann die Richt­li­nie 1:1 um­set­zen oder aber auch stren­gere Re­ge­lun­gen schaf­fen. Es ist da­mit zu rech­nen, dass es zu einem spürba­ren Sa­nie­rungs­druck für ge­werb­li­che Be­stands­gebäude kom­men wird. Außer­dem zeich­net sich ab, dass die Ver­schärfung der Kli­magesetz­ge­bung in Zu­kunft wei­ter zu­neh­men wird.

Für Ver­mie­ter von ge­werb­li­chen Be­stands­im­mo­bi­lien gilt es, die Miet­verträge in Zu­kunft ent­spre­chend zu ge­stal­ten: Zu emp­feh­len ist z. B. die Auf­nahme von (aus dem Wohn­raum­miet­recht be­kann­ten) Klau­seln zur Mo­der­ni­sie­rungs­miet­erhöhung bzw. die Pflicht für den Mie­ter, sich an ggf. behörd­lich ge­for­der­ten Maßnah­men kos­tenmäßig zu be­tei­li­gen oder aber in letz­ter Kon­se­quenz ein Kündi­gungs­recht für den Ver­mie­ter, falls der Be­stand nicht wirt­schaft­lich an die ge­for­derte En­er­gie­ef­fi­zi­enz­marke an­ge­passt wer­den kann.