Erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung

Keine erweiterte Kürzung bei Inventarpensionsgeschäft

Un­ter­neh­men, die aus­schließlich ei­ge­nen Grund­be­sitz oder zu­dem ei­ge­nes Ka­pi­tal­vermögen ver­wal­ten und nut­zen, pro­fi­tie­ren von ei­ner er­wei­ter­ten ge­wer­be­steu­er­li­chen Kürzung. Wer­den ne­ben Grund­be­sitz Be­triebs­vor­rich­tun­gen, wie z. B. das In­ven­tar ei­nes Ho­tels, zeit­lich be­grenzt über­las­sen, ist die er­wei­terte Kürzung des Ge­wer­be­er­trags je­doch grundsätz­lich aus­ge­schlos­sen.

Im Streit­fall hatte die Ei­gentüme­rin ei­ner Ho­tel­im­mo­bi­lie zunächst das Ho­tel in­klu­sive des In­ven­tars ver­mie­tet. Im Jahr 2015 wurde der Miet­ver­trag da­hin­ge­hend geändert, dass das Ei­gen­tum am Ho­te­lin­ven­tar für die Dauer des Miet­ver­trags an den Mie­ter über­tra­gen wurde. Der Miet­zins blieb un­verändert. Nach Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses sollte das In­ven­tar der Art und Qua­lität der Erst­aus­stat­tung ent­spre­chend an die Ver­mie­te­rin zurückübe­reig­net wer­den. Die von der Ver­mie­te­rin ab dem Jahr 2015 be­gehrte er­wei­terte ge­wer­be­steu­er­li­che Grundstückskürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG lehnte das Fi­nanz­amt ab.

Das FG Schles­wig-Hol­stein bestätigte mit Ur­teil vom 29.09.2021 (Az. 4 K 36/20, EFG 2022, S. 54) die Ver­sa­gung der er­wei­ter­ten Kürzung des Ge­wer­be­er­trags und ver­wies auf eine ähn­lich ge­la­gerte BFH-Ent­schei­dung vom 11.04.2019 (Az. III R 36/15, DStR 2019, S. 1859), in der ein Ho­tel samt Aus­stat­tung ver­mie­tet wurde. Für die Fi­nanz­rich­ter ist die zeit­lich be­fris­tete Über­las­sung des In­ven­tars im Streit­fall ein Pen­si­ons­ge­schäft und steht als sol­ches ei­ner Ver­mie­tung gleich. Da es sich bei dem Ho­te­lin­ven­tar um Be­triebs­vor­rich­tun­gen han­dele, liege ein für die er­wei­terte Kürzung des Ge­wer­be­er­trags schädli­ches Ne­ben­ge­schäft vor.

Hin­weis: Die Re­vi­sion ist beim BFH anhängig (Az. IV R 24/21). In der Pra­xis sehr zu begrüßen ist die ab dem Er­he­bungs­zeit­raum 2021 mit dem Fonds­stand­ort­ge­setz in Kraft ge­tre­tene Neu­re­ge­lung in § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG, die ver­schie­dene kürzungs­un­schädli­che Aus­nah­me­tat­bestände auf­lis­tet. Dazu gehört eine Ba­ga­tell­grenze für Ein­nah­men aus ge­werb­li­chen Ne­ben­ge­schäften mit den Mie­tern (z. B. aus der Über­las­sung von Be­triebs­vor­rich­tun­gen). So­fern die Ein­nah­men dar­aus nicht höher als 5 % der Ein­nah­men aus der Grundstücksüber­las­sung sind, ist dies begüns­ti­gungs­un­schädlich (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG).

Keine schädliche Wirkung eines Formwechsels

Bei einem Form­wech­sel wer­den trotz ei­nes tauschähn­li­chen Recht­sträger­wech­sels Grundstücke nicht schädlich für die An­wen­dung der er­wei­ter­ten Grundstückskürzung „überführt“ oder „über­tra­gen“.

Ge­klagt hatte eine grund­be­sitz­ver­wal­tende Ob­jekt­ge­sell­schaft, wel­che die er­wei­terte Kürzung für Grundstücks­un­ter­neh­men i. S. d. § 9 Nr. 1 Sätze 2 und 3 GewStG be­gehrte. Die Kläge­rin war zunächst als KG gegründet wor­den, wurde aber im Streit­jahr in eine GmbH um­ge­wan­delt. In die­sem Jahr veräußerte sie eine Im­mo­bi­lie.

Das Fi­nanz­amt ver­wei­gerte mit Ver­weis auf § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG die er­wei­terte ge­wer­be­steu­er­li­che Kürzung. Dem­nach schei­det die er­wei­terte Kürzung aus, so­weit der Ge­wer­be­er­trag Ge­winne aus der Auf­de­ckung stil­ler Re­ser­ven aus Grund­be­sitz enthält, der in­ner­halb der vor­an­ge­gan­ge­nen drei Jahre zu einem un­ter dem Teil­wert lie­gen­den Wert in das Be­triebs­vermögen des auf­de­cken­den Ge­wer­be­be­triebs überführt oder über­tra­gen wor­den ist.

Die­ser Rechts­auf­fas­sung des Fi­nanz­amts wi­der­sprach der BFH mit Ur­teil vom 27.10.2021 (Az. I R 39/19, DStR 2022, S. 544) und erklärte die er­wei­terte Grundstückskürzung für an­wend­bar. Nach dem Form­wech­sel seien der GmbH die Ver­mie­tun­gen der vor­ma­li­gen KG zu­zu­rech­nen, so­dass die GmbH qua­li­ta­tiv, quan­ti­ta­tiv und auch zeit­lich die Vor­aus­set­zung der aus­schließli­chen Grund­be­sitz­ver­wal­tung erfülle. Der Aus­nah­me­tat­be­stand des § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG sei laut BFH nicht ge­ge­ben, da eine Be­sitz­zeitan­rech­nung, wie sie auch um­wand­lungs­steu­er­recht­lich in § 4 Abs. 2 Satz 3 Um­wStG ge­re­gelt ist, er­folge. Da­mit sei auf den Zeit­punkt ab­zu­stel­len, zu dem der Grund­be­sitz in das Be­triebs­vermögen der über­tra­gen­den Ge­sell­schaft, also der ur­sprüng­li­chen KG, ge­langt ist, was im Streit­fall deut­lich über drei Jahre vor der Veräußerung war.

Versagung der Begünstigung in „Immobilienkonzernen“ bei gewerblichem Grundstückshandel im Konzern

Das FG Ber­lin-Bran­den­burg ver­sagt ei­ner Ob­jekt­ge­sell­schaft die er­wei­terte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG mit der Begründung, dass un­ter Berück­sich­ti­gung der Tätig­kei­ten im Im­mo­bi­li­en­kon­zern auf­grund des ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels die Gren­zen der Vermögens­ver­wal­tung über­schrit­ten seien.

Im Streit­fall er­warb eine GmbH als Ob­jekt­ge­sell­schaft ei­nes Im­mo­bi­li­en­kon­zerns in 2016 kurz nach ih­rer Gründung meh­rere Grundstücke mit Mehr­fa­mi­li­enhäusern, die ver­mie­tet wur­den. Im Streit­jahr 2018 wur­den alle Grundstücke an einen Käufer veräußert, wo­bei der Überg­ang von Be­sitz, Ge­fahr, Nut­zen und Las­ten des letz­ten Grundstücks mit Wir­kung zum 31.12.2018 er­folgte. Wei­tere Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten des glei­chen Im­mo­bi­li­en­kon­zerns veräußer­ten eben­falls mit glei­cher Ur­kunde Grundstücke, so dass im Er­geb­nis 29 Grundstücke über­tra­gen wur­den.

Nach Auf­fas­sung des FG Ber­lin-Bran­den­burg (Ur­teil vom 18.01.2022, Az. 8 K 8008/21) ver­sagte das Fi­nanz­amt der GmbH die er­wei­terte Grundstückskürzung zu Recht. Die An­wen­dung die­ser Kürzung werde nach dem Ge­set­zes­wort­laut auf die „Ver­wal­tung und Nut­zung“ ei­ge­nen Grund­be­sit­zes be­schränkt, was dem er­trag­steu­er­li­chen Be­griff der Vermögens­ver­wal­tung ent­spre­che. De­ren Ab­gren­zung habe nach den glei­chen Grundsätzen zur Ab­gren­zung zwi­schen Vermögens­ver­wal­tung und Ge­wer­be­be­trieb i. S. v. § 15 EStG zu er­fol­gen.

Durch die Über­schrei­tung der sog. Drei-Ob­jekt-Grenze in­ner­halb von fünf Jah­ren werde im Streit­fall die Ge­werb­lich­keit in­di­ziert. Außer­gewöhn­li­che Umstände, die die An­nahme ei­nes dar­aus re­sul­tie­ren­den ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels aus­schließen würden, sieht das Ge­richt nicht für ge­ge­ben. Zwar könnte die Veräußerung meh­re­rer Ob­jekte an einen ein­zi­gen Er­wer­ber als nicht nach­hal­tig an­ge­se­hen wer­den und da­mit der An­nahme ei­nes ge­werb­li­chen Grundstücks­han­dels ent­ge­gen­ste­hen. Je­doch er­gebe sich die Nach­hal­tig­keit im Streit­fall dar­aus, dass die ge­sell­schafts­recht­li­che Ge­stal­tung des Im­mo­bi­li­en­kon­zerns auf meh­rere Verkäufe aus­ge­legt sei. Die dazu zu prüfende Wie­der­ho­lungs­ab­sicht der Ge­schäftsführer, die in Per­so­nal­union auf Ebene der Ob­jekt­ge­sell­schaft, in wei­te­ren Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten und auf höheren Kon­zer­ne­be­nen des Im­mo­bi­li­en­kon­zerns ent­schei­den, sei den ein­zel­nen Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten „zu­zu­rech­nen“, so dass für die ge­samte Gruppe Wie­der­ho­lungs­ab­sicht be­stehe. Das Ge­richt ver­neint in­so­fern die Ab­schirm­wir­kung der ein­zel­nen Ob­jekt-Ka­pi­tal­ge­sell­schaf­ten, da Ent­schei­dun­gen nur for­mell auf Ebene der Ob­jekt­ge­sell­schaft, tatsäch­lich aber von der Kon­zern­spitze ge­trof­fen würden.

Hin­weis: Ge­gen das Ur­teil wurde die Re­vi­sion zu­ge­las­sen. Laut FG Ber­lin-Bran­den­burg biete der Fall die Möglich­keit zu klären, ob für die Fest­stel­lung der Nach­hal­tig­keit der Tätig­keit auf die ein­zel­nen Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten oder un­ter Durch­bre­chung der Ab­schirm­wir­kung von Ka­pi­tal­ge­sell­schaf­ten auf den Im­mo­bi­li­en­kon­zern ab­zu­stel­len ist.