Verknüpfung des Immobilienbesitzes mit dem Transparenzregister (§§ 19a und 19b GwG n. F.)
Im Grundbuch eingetragener Immobilienbesitz juristischer Personen und eingetragener Personengesellschaften wird mit dem Transparenzregister verknüpft. Im Transparenzregister sind künftig Art, Umfang, Beginn und Ende der jeweiligen Berechtigung an Grundstücken für Behörden und Verpflichtete im Sinne des GwG einsehbar. Die Grundbuchämter lassen diese Daten der Registerstelle durch ein automatisiertes Verfahren zukommen. Die bereits bestehenden Daten müssen bis zum 31.07.2023 durch die Grundbuchämter zur Registerstelle überführt werden.
© unsplashHinweis: Für die Öffentlichkeit sind die Immobiliendaten nicht einsehbar. Für die aufgeführten Behörden, Kredit-, Finanzdienstleistungs-, Zahlungs- und Geldinstitute als Verpflichtete nach GwG sowie Notare besteht ab dem 01.01.2026 eine Pflicht zur Abgabe einer Unstimmigkeitsmeldung, soweit Abweichungen zu den eingetragenen Immobiliendaten im Transparenzregister auffallen.
Neue Mitteilungspflicht von Vereinigungen mit Sitz im Ausland, die Bestandsimmobilien in Deutschland halten (§§ 20 Abs. 1 S. 2, 59 Abs. 13 GwG n. F.)
Bisher mussten Vereinigungen mit Sitz im Ausland nur dann ihre wirtschaftlich Berechtigten zum deutschen Transparenzregister melden, wenn sie sich verpflichteten, Eigentum an einer Immobilie in Deutschland zu erwerben, also in der Regel im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Kaufvertrags. Seit dem 01.01.2023 besteht diese Pflicht zur Meldung auch für Bestandsimmobilien.
Meldepflichten gelten für Auslandsgesellschaften auch bei Beteiligungserwerben (sog. Share Deals), durch die die ausländische Gesellschaft über 90 % an einer deutschen Vereinigung mit Immobilienbesitz (unmittelbar oder mittelbar) auf sich vereint.
Die Meldepflicht zum deutschen Transparenzregister gilt wiederum nicht, falls die Auslandsgesellschaft und ihre wirtschaftlich Berechtigten bereits an ein anderes (Transparenz-)Register eines EU-Mitgliedstaates gemeldet wurden.
Hinweis: Der Gesetzgeber gewährt den meldeverpflichteten Auslandsgesellschaften hinsichtlich Bestandsimmobilien für die Meldung eine Übergangsfrist bis zum 30.06.2023. Dies gilt hinsichtlich „direkten“ Immobilienerwerben vor dem 01.01.2020 und Beteiligungserwerben zu mindestens 90 % an deutschen Gesellschaften, die Immobilien besitzen, vor dem 01.08.2021.
Erweiterte Angaben zum fiktiv wirtschaftlich Berechtigten (§ 19 Abs. 3 S. 2 GwG n. F.)
Bei der Meldung von fiktiv wirtschaftlich Berechtigten muss nun angegeben werden, ob ein tatsächlich wirtschaftlich Berechtigter nicht ermittelt werden konnte, weil es schlicht keine Person gibt, die als wirtschaftlich Berechtigter nach Maßgabe des GwG anzusehen ist (Streubesitz), oder ob nach Durchführung umfassender Prüfungen (mangels abschließender Erkenntnisse zu den tatsächlich dahinterstehenden natürlichen Personen) kein tatsächlicher wirtschaftlich Berechtigter ermittelt werden kann.
Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten für Behörden und Verpflichtete (§§ 23 Abs. 1 S. 3, 23a Abs. 5 S. 2 GwG n. F.)
Die registerführende Stelle erstellt bereits heute für ihre internen Prüfungen Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten. Künftig können diese Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten neben den Angaben nach § 19 Abs. 1 GwG an Behörden und Verpflichtete (also auch den Erstatter einer Unstimmigkeitsmeldung), nicht aber an die Öffentlichkeit, bei Einsichtnahme im Transparenzregister zur Erfüllung der allgemeinen Sorgfaltspflichten übermittelt werden. Dies gilt für Übersichten, die aufgrund einer nach dem 30.06.2023 abgeschlossenen Unstimmigkeitsmeldung vorhanden sind.
