Steuerliche Behandlung der Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Laut der Verfügung der OFD Frank­furt a. M. vom 09.11.2022 (Az. S 2211 A-12-St 214, DStR 2023, S. 281) sind Zin­sen aus der An­lage der Er­hal­tungsrück­lage als Einkünfte aus Ka­pi­tal­vermögen zu be­han­deln.

Wird die Ei­gen­tums­woh­nung ver­mie­tet, können die in die Er­hal­tungsrück­lage ge­leis­te­ten Beiträge nicht im Zeit­punkt der Zah­lung, son­dern erst dann als Wer­bungs­kos­ten bei den Ver­mie­tungs­einkünf­ten ab­ge­zo­gen wer­den, wenn die Rück­lage zur Er­hal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums oder für an­dere Maßnah­men ver­wen­det wur­den (s. auch H 21.2. „Wer­bungs­kos­ten“ EStH). Dem­ent­spre­chend sind Wohn­geld­zah­lun­gen gekürzt um die zu­geführ­ten Rück­la­gen­beiträge als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen.

Zur steu­er­li­chen Be­hand­lung beim Er­wer­ber ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung stellt die OFD klar, dass der Kauf­preis­an­teil für das in der Er­hal­tungsrück­lage an­ge­sam­melte Gut­ha­ben nicht zu den An­schaf­fungs­kos­ten der Im­mo­bi­lie gehört (s. auch H 7.3 „An­schaf­fungs­kos­ten“ EStH). Dem stehe das BFH-Ur­teil vom 16.09.2020 (Az. II R 49/17, BStBl. II 2021, S. 339) nicht ent­ge­gen, wo­nach sich die Grund­er­werb­steuer nach dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis be­misst, der nicht um die an­tei­lige Rück­lage zu kürzen sei. Dies habe aber keine Aus­wir­kun­gen auf die Er­mitt­lung der An­schaf­fungs­kos­ten der Im­mo­bi­lie. Un­verändert stelle die Er­hal­tungsrück­lage eine vom Grundstücks­ei­gen­tum los­gelöste, mit ei­ner Geld­for­de­rung ver­gleich­bare Rechts­po­si­tion dar.

Beim Veräußerer der Ei­gen­tums­woh­nung ist der An­teil an der Er­hal­tungsrück­lage laut OFD nicht als Wer­bungs­kos­ten ab­zu­zie­hen. Er über­trage ent­gelt­lich seine Rechts­po­si­tion und erhält über den Kauf­preis vom Er­wer­ber die Er­hal­tungsrück­lage zurück.