Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie: Verschärfung der Anforderungen für Bestandshalter von Gewerbeimmobilien

Mit der Novelle werden die Anforderungen für Bestandshalter von Gewerbeimmobilien erheblich verschärft. Sie lassen sich unter die Überbegriffe neu zu schaffender Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz (MEPS), Infrastruktur für nachhaltige Mobilität, Solarenergie und Gebäudetechnik zusammenfassen.

Erhöhte Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz

Im Zentrum der Neufassung der Gebäuderichtlinie stehen die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz. Diese sind von den Mitgliedstaaten festzulegen. Die Gebäude werden in den jeweiligen Mitgliedstaaten in Energieeffizienzklassen eingeteilt. Anhand dessen wird ein Schwellenwert ermittelt, unter dem 16 % der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude (NWG) liegen. Ein weiterer Schwellenwert wird ermittelt, unter dem 26 % der energetisch schlechtesten NWG liegen. Nach der Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie müssen bis 2030 die NWG, die unter dem Schwellenwert von 16 % liegen, saniert werden, sodass sie anschließend über diesem Schwellenwert liegen. Gleiches gilt für die NWG, die unter dem Schwellenwert von 26 % liegen, bis 2033.

NWG sind dabei solche Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dienen und keine Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen sind, also insb. sämtliche Gewerbeimmobilien.

Die MEPS müssen außerdem erfüllt werden, wenn ein NWG einer größeren Renovierung unterzogen oder eine für die Energieeffizienz wesentliche Gebäudekomponente nachträglich eingebaut wird.

Hinweis: Damit werden die Bestandshalter von NWG in naher Zukunft aufgrund der neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz vor erhebliche Herausforderungen im Bereich der Sanierung gestellt.

Ladepunkte für PKW-Stellplätze und Bereitstellung von Fahrradstellplätzen

Auch die Infrastruktur für nachhaltige Mobilität spielt in der Richtlinie eine Rolle. Demnach muss mindestens ein Ladepunkt je fünf Stellplätze errichtet werden, wenn ein Nichtwohngebäude über mehr als fünf Stellplätze im oder am Gebäude verfügt und einer größeren Renovierung unterzogen wird, die den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur umfasst. Zusätzlich sind in diesem Falle Vorverkabelungen für mindestens 50 % der Stellplätze und für den restlichen Anteil Leitungsinfrastruktur zu installieren. Außerdem sind in dem Rahmen auch Fahrradstellplätze bereitzustellen, die mindestens 10 bis 15 % der Nutzerkapazität abdecken. Für Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen im oder am Gebäude ist sogar eine anlasslose Nachrüstpflicht vorgesehen: Es muss mindestens ein Ladepunkt je zehn Stellplätze oder Leitungsinfrastruktur für mindestens 50 % der Stellplätze installiert werden. Darüber hinaus müssen auch solche Nichtwohngebäude Fahrradstellplätze, in der bereits beschriebenen Form, bereitstellen.

Solarenergieanlagenpflicht

Weiterhin wird es ab dem 31.12.2027 eine Solarenergieanlagenpflicht geben, wenn ein bestehendes Nichtwohngebäude mit einer Gesamtnutzfläche von 500 m² einer größeren Renovierung oder einer Maßnahme unterzogen wird, die eine behördliche Genehmigung erfordert oder wenn ein gebäudetechnisches System installiert wird.

Gebäudeautomations- und steuerungssysteme

Im Rahmen der Verpflichtung zu Errichtung von Gebäudeautomations- und -steuerungssystemen sowie der automatischen Beleuchtungssteuerung knüpft die EU-Gebäuderichtlinie an die Nennleistung für Heiz-, Klima-, kombinierte Raumheizungs- und Lüftungs- oder Lüftungsanlagen an. Liegt diese Nennleistung bei mehr als 290 kW, sind Gebäudeautomations- und -steuerungssysteme bereits bis zum 31.12.2024 und eine automatische Beleuchtungssteuerung bis zum 31.12.2027 zu installieren. Bei einer Nennleistung von über 70 kW sind diese Systeme bis zum 31.12.2029 zu installieren. Sofern bei einem bestehenden Nichtwohngebäude der Wärme- oder Kälteerzeuger ausgetauscht wird, müssen des Weiteren unabhängig von der Nennleistung selbstregulierende Einrichtungen und ggf. hydraulische Abgleichsysteme installiert werden. Im Rahmen von einer größeren Renovierung wird es die Pflicht geben, bei bestehenden Nichtwohngebäuden Mess- und Kontrollvorrichtungen zur Überwachung und Regelung der Raumluftqualität zu errichten.

Abschließende Bewertung

Die konkreten Vorgaben seitens des deutschen Gesetzgebers sind derzeit noch unklar. Dieser kann die Richtlinie 1:1 umsetzen oder aber auch strengere Regelungen schaffen. Es ist damit zu rechnen, dass es zu einem spürbaren Sanierungsdruck für gewerbliche Bestandsgebäude kommen wird. Außerdem zeichnet sich ab, dass die Verschärfung der Klimagesetzgebung in Zukunft weiter zunehmen wird.

Für Vermieter von gewerblichen Bestandsimmobilien gilt es, die Mietverträge in Zukunft entsprechend zu gestalten: Zu empfehlen ist z. B. die Aufnahme von (aus dem Wohnraummietrecht bekannten) Klauseln zur Modernisierungsmieterhöhung bzw. die Pflicht für den Mieter, sich an ggf. behördlich geforderten Maßnahmen kostenmäßig zu beteiligen oder aber in letzter Konsequenz ein Kündigungsrecht für den Vermieter, falls der Bestand nicht wirtschaftlich an die geforderte Energieeffizienzmarke angepasst werden kann.