Übertragung von Miteigentum an unvermietetem Grundstück rechtlich vorteilhaft

Minderjährige benötigen bei Abschluss nicht lediglich rechtlich vorteilhafter Geschäfte grundsätzlich die Einwilligung eines gesetzlichen Vertreters, § 107 BGB. Dabei ist ein Rechtsgeschäft nur dann rechtlich vorteilhaft, wenn der Minderjährige aus dem Geschäft nicht persönlich verpflichtet wird oder dadurch kein Recht des Minderjährigen aufgehoben oder beschränkt wird. Der Erwerb eines Miteigentumsanteils bzw. auch beim Erwerb von Alleineigentum an einem nicht vermieteten oder verpachteten Grundstück durch einen Minderjährigen ist gemäß Beschluss des BGH vom 18.04.2024 (Az. V ZB 51/23) lediglich rechtlich vorteilhaft, § 107 BGB. Demnach muss die Auflassung auch nicht durch einen Ergänzungspfleger genehmigt werden, wenn ein Elternteil einen Miteigentumsanteil an einem ihm gehörenden Grundstück, das weder vermietet noch verpachtet ist, auf sein minderjähriges Kind übertragen will. Diese Ausnahme ist zwar in § 1824 BGB nicht konkret aufgeführt, entspricht aber der ständigen Rechtsprechung des BGH und beruht auf der Überlegung, dass für ein Vertretungsverbot kein Bedürfnis besteht, wenn nach der Natur des Rechtsgeschäfts eine Gefährdung der Vermögensinteressen des Vertretenen nicht nur im konkreten Einzelfall, sondern abstrakt-generell ausgeschlossen ist.

Hinweis: Dies gilt jedoch nicht, wenn das betreffende Grundstück vermietet oder verpachtet ist, weil dann der Erwerb zum Eintritt des Minderjährigen in den jeweiligen Miet- oder Pachtvertrag als Vermieter bzw. Verpächter führt. Die daraus resultierenden Pflichten seien ihrem Umfang nach nicht begrenzt. Ob die hiervon ausgehenden Gefahren für das Vermögen des Minderjährigen hinsichtlich der mit dem Grundstückserwerb verbundenen Vorteile hingenommen werden können, lässt sich nach Auffassung des BGH nicht abstrakt beurteilen, so dass eine entsprechende einzelfallbezogene Prüfung durch den gesetzlichen Vertreter bzw. einen Ergänzungspfleger erforderlich wäre.

Gleiche Erwägungen stellt der BGH beim Erwerb einer Eigentumswohnung an. Hierdurch werde der Minderjährige Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach ihm kraft Gesetzes persönliche Verpflichtungen treffen, die ein ganz erhebliches Ausmaß annehmen können und der Annahme eines lediglich rechtlichen Vorteils entgegenstehen.