Grundsteuer: BFH zweifelt an neuer Grundstücksbewertung

Eine Neuregelung der Grundstücksbewertung auf den 01.01.2022 erfolgte aufgrund des Verfassungsgerichtsurteils vom 10.04.2018, das eine am Marktwert orientierte Bewertung einfordert. Diese Neuregelung erfolgte durch ein Bundesmodell, das die Mehrzahl der Bundesländer anwendet, und einige abweichende Ländermodelle. Das Bundesmodell legt eine am Sollertrag orientierte pauschalierte Wertermittlung zugrunde. Der BFH geht in zwei Beschlüssen vom 27.05.2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23) auf die Verfassungskonformität das Bundesmodell im Rahmen von Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ein.

Dazu führt der BFH aus, dass eine Grundstücksbewertung, die sich an dem Wert orientiert, der am Markt üblicherweise zu realisieren ist (gemeiner Wert), und dazu den Sollertrag mittels einer verkehrswertorientierten Bemessungsgrundlage heranzieht, grundsätzlich dem verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gerecht werde. Ergebe sich dadurch im Einzelfall eine Abweichung des nach den Bewertungsvorgaben ermittelten Werts vom gemeinen Wert, sei dies zwar grundsätzlich hinzunehmen.

Das aus dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz abzuleitende Übermaßverbot könne jedoch dann verletzt sein, wenn der ermittelte Wert erheblich höher sei als ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert. Im Zusammenhang mit der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ging der BFH davon bei einem Übersteigen des gemeinen Werts um 40 % oder mehr aus (BFH-Urteil vom 16.11.2022, Az. II R 39/20).

Da eine abweichende Wertfeststellung des Grundsteuerwerts mit einem niedrigeren gemeinen Wert nicht vorgesehen ist (vgl. § 220 Satz 2 BewG) und im Streitfall nicht auszuschließen sei, dass der Nachweis eines deutlich niedrigeren Werts gelingen könnte, bestehen laut BFH ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Feststellungsbescheids, weswegen AdV gewährt wurde.