Erweiterte Grundstückskürzung im Organkreis beim Weitervermietungsmodell
Der BFH versagt die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, wenn eine Organgesellschaft ihre Grundstücke an eine andere Organgesellschaft derselben Organschaft verpachtet. Daran ändert auch nichts, dass die pachtende Organgesellschaft den Grundbesitz außerhalb des Organkreises an Dritte weitervermietet.
Im Streitfall verpachteten mehrere Organgesellschaften ihre Immobilien an eine Schwestergesellschaft, die W-GmbH. Diese verpachtete bzw. vermietete als zentrale Managementgesellschaft die Immobilien im eigenen Namen an fremde Dritte außerhalb des Organkreises, trug Aufwendungen und kümmerte sich um die Immobilienverwaltung (sog. Weitervermietungsmodell).
In seinem Urteil vom 11.07.2024 (Az. III R 41/22) führt der BFH aus, dass bei den verpachtenden Organgesellschaften zwar die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung erfüllt seien. Deren Anwendung sei aber nach § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG zu versagen. Nach der daraus entwickelten sog. gebrochenen oder eingeschränkten Einheitstheorie seien die Gewerbeerträge des Organträgers und der Organgesellschaften getrennt zu ermitteln und dann unter Ausscheidung unberechtigter steuerlicher Be- und Entlastungen zusammenzurechnen.
Daraus folge, dass Geschäftsbeziehungen innerhalb des Organkreises grundsätzlich nicht zu Hinzurechnungen und Kürzungen führen. So hatte der BFH bereits mit Urteil vom 18.05.2011 (Az. X R 4/10) entschieden, dass die erweiterte Kürzung bei Vermietungen innerhalb des Organkreises ausgeschlossen ist, weil sich mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen und Erträge im Organkreis neutralisieren. Durch die erweiterte Kürzung würden andernfalls Mieterträge aus der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgenommen, obwohl die korrespondierenden Aufwendungen weiterhin abgezogen werden könnten.
Zu keinem anderen Ergebnis kommt der BFH nun im Fall des Weitervermietungsmodells und sieht nur eine einfache Kürzung in Höhe von 1,2 % des Einheitswerts der Grundstücke bei den verpachtenden Organgesellschaften vor.
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