Grunderwerbsteuer bei nachträglich vereinbarten Sonderwünschen beim Hausbau

Mit Urteil vom 30.10.2024 (Az. II R 15/22) entschied der BFH in dem Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an zwei Wohnungen in einem durch den Veräußerer noch zu errichtenden Gebäude. Im Grundstückskaufvertrag war vorgesehen, dass Änderungswünsche des Käufers nur berücksichtigt werden können, wenn der Käufer die dadurch entstehenden Mehrkosten trägt. Zudem waren vor der Übergabe des Objekts Arbeiten zur Erfüllung der Sonderwünsche nur durch den Veräußerer auszuführen bzw. war die Zustimmung des Veräußerers bei Ausführung durch einen Dritten erforderlich. Die vom Käufer beauftragten Sonderwünsche wurden durch den Veräußerer umgesetzt und vom Käufer ein entsprechendes Entgelt gezahlt. Den dazu ergangenen, nachträglichen Grunderwerbsteuerbescheid erkannte der BFH für rechtens an. Bei dem Entgelt handele es sich um eine Gegenleistung für den Grundstückserwerb, die der Käufer dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt habe (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Der dazu erforderliche rechtliche Zusammenhang bestehe darin, dass bereits im Erwerbsvertrag eine Kostenübernahmeverpflichtung des Käufers und bei Ausführung von Sonderwünschen eine grundsätzliche Bindung an den Veräußerer vorgesehen waren.

Zum selben Ergebnis kam der BFH in einem weiteren Urteil vom 30.10.2024 (Az. II R 18/22). Auch hier bejahte der BFH den rechtlichen Zusammenhang zwischen dem Erwerb eines Grundstücks, auf dem durch den Veräußerer eine Doppelhaushälfte zu errichten war, und der nachträglichen Vereinbarung von Sonderwünschen, die insb. die Verwendung qualitativ höherwertiger Materialien betrafen, als sie in der dem Grundstückskaufvertrag zugrundeliegenden Baubeschreibung vorgesehen waren. Die dafür gezahlten Vergütungen seien zu Recht in einem nachträglichen Grunderwerbsteuerbescheid berücksichtigt worden. Zu einem anderen Ergebnis kam der BFH allerdings bei Hausanschlusskosten, die der Veräußerer nachträglich in Rechnung stellte. Da sich der Käufer zu deren Übernahme bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet habe, handele es sich nicht um Gegenleistungen, die neben dem Erwerbsvorgang zusätzlich gewährt worden sind (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG), weshalb diese nicht im nachträglichen Grunderwerbsteuerbescheid zu berücksichtigen seien. Ob sie in den Grunderwerbsteuerbescheid hätten einfließen müssen, der zum ursprünglichen Grundstückserwerb ergangen ist, ließ der BFH letztlich offen, da Streitgegenstand des Verfahrens nur der nachträgliche Bescheid war.