Keine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau bei Abriss und Neubau
Laut FG Köln ist die Sonderabschreibung des § 7b EStG, die für Mietwohnungsneubau beansprucht werden kann, nicht zu gewähren, wenn ein zuvor bestehendes Gebäude abgerissen und anschließend neu gebaut wird, da in einer Gesamtbetrachtung kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde.
Nach § 7b Abs. 1 EStG können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die innerhalb der EU belegen sind, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen von bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der allgemeinen AfA in Anspruch genommen werden.
Das FG Köln setzte sich in seinem Urteil vom 12.09.2024 (Az. 1 K 2206/21, DStR 2025, S. 387) mit der Frage auseinander, wann eine Wohnung als „neu“ zu qualifizieren ist. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist u. a., dass eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung hergestellt wird (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG). Diese Konkretisierung sei laut FG Köln entscheidend, da nur durch eine bisher nicht vorhandene Wohnung im Sinne einer „zusätzlichen“ Wohnung dem Lenkungszweck der Sonderabschreibung Rechnung getragen werden kann. Dieser besteht darin, neue Wohnungen durch eine gezielte steuerliche Förderung zu schaffen, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen entgegenzuwirken.
Nach Ansicht des FG Köln sind diese Voraussetzungen bei Abriss eines Einfamilienhauses (EFH) und anschließendem Neubau eines EFH grundsätzlich nicht erfüllt, da die Baumaßnahme im Ergebnis nicht zu zusätzlichem Wohnraum führe, sondern lediglich eine alte Wohnung durch eine neue ersetzt werden würde. Die Ersetzung führe nicht zu einer weiteren zählbaren Wohneinheit. Es sei insofern nicht eine zeitliche, sondern eine quantitative Auslegung der Regelung vorzunehmen. Es könne folglich nicht darauf abgestellt werden, dass für einen gewissen Zeitraum kein Haus auf dem Grundstück gestanden habe. Auch ein besserer Ausbau- und Energiestandard des Neubaus führe zu keiner anderen Beurteilung. Das FG Köln führt allerdings weiter aus, dass eine neu geschaffene Wohnung in Betracht kommen kann, wenn bestehender Wohnraum nach Sanierung erstmalig dem Wohnungsbegriff genügt.
Hinweis: Mit dem JStG 2022 wurden noch zusätzliche energetische Anforderungen an die neue Wohnung eingeführt, die im vorliegenden Urteilsfall in zeitlicher Hinsicht noch nicht anzuwenden waren.
Für die Praxis ergibt sich aus dem FG-Urteil eine nicht unerhebliche Rechtsunsicherheit bei Anwendung der Sonderabschreibung. Insb. für Investoren, die regelmäßig auf die Informationen des Verkäufers angewiesen sein werden, ob eine Wohnung neu ist, also bisher nicht in Form eines vorgehenden Altbaus vorhanden war. Das Verfahren ist derzeit anhängig beim BFH (Az. IX R 24/24). Es bleibt daher abzuwarten, ob die Aussagen des FG Köln Bestand haben werden.
Ansprechpartner
