Steuerliche Behandlung der Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen

Laut der Verfügung der OFD Frankfurt a. M. vom 09.11.2022 (Az. S 2211 A-12-St 214, DStR 2023, S. 281) sind Zinsen aus der Anlage der Erhaltungsrücklage als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu behandeln.

Wird die Eigentumswohnung vermietet, können die in die Erhaltungsrücklage geleisteten Beiträge nicht im Zeitpunkt der Zahlung, sondern erst dann als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden, wenn die Rücklage zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verwendet wurden (s. auch H 21.2. „Werbungskosten" EStH). Dementsprechend sind Wohngeldzahlungen gekürzt um die zugeführten Rücklagenbeiträge als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Zur steuerlichen Behandlung beim Erwerber einer Eigentumswohnung stellt die OFD klar, dass der Kaufpreisanteil für das in der Erhaltungsrücklage angesammelte Guthaben nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie gehört (s. auch H 7.3 „Anschaffungskosten" EStH). Dem stehe das BFH-Urteil vom 16.09.2020 (Az. II R 49/17, BStBl. II 2021, S. 339) nicht entgegen, wonach sich die Grunderwerbsteuer nach dem vereinbarten Kaufpreis bemisst, der nicht um die anteilige Rücklage zu kürzen sei. Dies habe aber keine Auswirkungen auf die Ermittlung der Anschaffungskosten der Immobilie. Unverändert stelle die Erhaltungsrücklage eine vom Grundstückseigentum losgelöste, mit einer Geldforderung vergleichbare Rechtsposition dar.

Beim Veräußerer der Eigentumswohnung ist der Anteil an der Erhaltungsrücklage laut OFD nicht als Werbungskosten abzuziehen. Er übertrage entgeltlich seine Rechtsposition und erhält über den Kaufpreis vom Erwerber die Erhaltungsrücklage zurück.