Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Luxusimmobilien

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Grundstücken oder Gebäuden ist grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, selbst wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben (z.B. BFH-Urteil vom 30.09.1997, Az. IX R 80/94, BStBl. II 1998, S. 771).

Anders wird jedoch die Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen, bei denen die Marktmiete keine angemessene Gegenleistung für den besonderen Gebrauchswert der Wohnung darstellt, beurteilt, da diese Wohnungen oftmals nicht kostendeckend vermietet werden können (BFH-Urteil vom 06.10.2004, Az. IX R 30/03, BStBl. II 2005, S. 386). Hier ist die Einkünfteerzielungsabsicht nur zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt (Totalüberschussprognose).

In seinem Urteil vom 20.06.2023 (Az. IX R 17/21, DStR 2023, S. 2562) stellt der BFH klar, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung mit einer Wohnfläche von über 250 Quadratmetern um ein Vermietungsobjekt handelt, für das die Einkünfteerzielungsabsicht mittels Totalüberschussprognose nachzuweisen ist. Kann dieser Nachweis nicht geführt werden, weil über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet werden, handelt es sich bei der Vermietung um eine steuerlich nicht beachtliche sog. Liebhaberei, so dass die entstandenen Verluste steuerlich nicht berücksichtigt werden können.

Hinweis: Der BFH führt weiter aus, dass auch die Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG, wonach eine auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als entgeltlich gilt, wenn die erzielte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, nichts an der Anwendung der Grundsätze zur Prüfung der Überschusserzielungsabsicht ändert. Die Regelung beinhalte vielmehr lediglich eine Aussage zum Umfang der objektiven Entgeltlichkeit der Vermietungstätigkeit.