Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken

Ver­wen­det ein Un­ter­neh­mer ein Grundstück so­wohl für Umsätze, die zum Vor­steu­er­ab­zug be­rech­ti­gen, als auch für Umsätze, die den Vor­steu­er­ab­zug aus­schließen, hat er die Vor­steu­er­beträge nach einem sach­ge­rech­ten Auf­tei­lungsmaßstab in einen ab­zieh­ba­ren und einen nicht ab­zieh­ba­ren Teil auf­zu­tei­len. Hierzu sind in der Ver­gan­gen­heit zahl­rei­che Ent­schei­dun­gen des EuGH und des BFH er­gan­gen, die ins­be­son­dere die Frage des rich­ti­gen Auf­tei­lungs­schlüssels (Flächen- ver­sus Um­satz­schlüssel) zum Ge­gen­stand hat­ten.

In dem Schrei­ben vom 20.10.2022 (Az. III C 2 - S 7306/19/10001 :003, DStR 2022, S. 2212) nimmt das BMF zu den Ent­schei­dun­gen Stel­lung und passt den Um­satz­steu­er­an­wen­dungs­er­lass ent­spre­chend an:

Nach Auf­fas­sung der Fi­nanz­ver­wal­tung ist vor­ran­gig wei­ter­hin der Flächen­schlüssel als Auf­tei­lungsmaßstab an­zu­wen­den. Der ob­jekt­be­zo­gene Um­satz­schlüssel ist nur un­ter den von der Recht­spre­chung auf­ge­stell­ten Vor­aus­set­zun­gen an­zu­wen­den, etwa wenn in­ner­halb der Ge­samtfläche des Gebäudes er­heb­li­che Un­ter­schiede in der Aus­stat­tung be­ste­hen und der Flächen­schlüssel da­her zu einem un­zu­tref­fen­den Er­geb­nis führt. Zu­dem er­kennt die Fi­nanz­ver­wal­tung auch eine Auf­tei­lung nach dem um­bau­ten Raum (auch sog. Ku­bik­schlüssel) an, wenn die ver­schie­de­nen Gebäude­teile un­ter­schied­li­che Ge­schosshöhen auf­wei­sen. Kom­men je­doch er­heb­li­che Aus­stat­tungs­un­ter­schiede hinzu, soll der Ku­bik­schlüssel nach Auf­fas­sung er Fi­nanz­ver­wal­tung nicht an­wend­bar sein.

Hin­weis: Über die BStBK hatte das Um­satz­steuer-Team von Eb­ner Stolz Ge­le­gen­heit, im Vor­feld zu einem Ent­wurf des BMF-Schrei­bens Stel­lung zu neh­men. In­so­weit wur­den ei­nige An­re­gun­gen, die von der BStBK ein­ge­bracht wur­den, von der Fi­nanz­ver­wal­tung in dem Schrei­ben auf­ge­grif­fen und um­ge­setzt.

Po­si­tiv ist, dass die Fi­nanz­ver­wal­tung in Tz. 12 des BMF-Schrei­bens bei einem An­kauf ei­nes Gebäudes mit Teil­op­tion die dar­aus re­sul­tie­ren­den Vor­steu­er­beträge nur die­sem Gebäude­teil zu­ord­net, so­dass kein Vor­steu­er­scha­den aus der An­wen­dung des § 15 Abs. 4 UStG auf Er­wer­ber­seite hier­aus ent­steht. Eine Klar­stel­lung über eine ent­spre­chende Text­pas­sage im UStAE fehlt je­doch, so dass mögli­che Hand­lungs­op­tio­nen bei An­wen­dung der Ver­wal­tungs­auf­fas­sung eru­iert wer­den soll­ten.

Er­freu­lich ist zu­dem, dass die Fi­nanz­ver­wal­tung eine Er­mitt­lung des Flächen­schlüssels nach dem im Schrei­ben dar­ge­leg­ten Grundsätzen an­er­kennt, da­ne­ben aber auch eine Er­mitt­lung nach an­de­ren an­er­kann­ten Me­tho­den (bspw. DIN 277 oder nach der Wohnflächen­ver­ord­nung) zulässt, wenn diese den Miet­verträgen zu­grunde ge­legt wur­den. Diese al­ter­na­tive Er­mitt­lung ist un­se­rer Er­fah­rung nach in Übe­rein­stim­mung mit der in der Pra­xis übli­chen Fläche­ner­mitt­lung. Zu­dem kann hierüber der ad­mi­nis­tra­tive Auf­wand für Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer mit Misch­nut­zun­gen durch Ver­mei­dung von un­ter­schied­li­chen Fläche­ner­mitt­lun­gen für miet­ver­trag­li­che und um­satz­steu­er­li­che Zwecke re­du­ziert wer­den.