Wie erfolgt der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts?

Der Kläger war zu­sam­men mit K zu je 50 % an ei­ner GbR be­tei­ligt. Im Ge­samt­hands­vermögen der GbR be­fand sich ein be­bau­tes und ver­mie­te­tes Grundstück. Die­ses war in der Bi­lanz der GbR zum 31.12.2010 ein­schließlich der Be­triebs­vor­rich­tun­gen mit rund 2,8 Mio. € ak­ti­viert. Als wei­tere Ak­tiva wa­ren u.a. die Be­triebs- und Ge­schäfts­aus­stat­tung, For­de­run­gen und sons­tige Vermögens­ge­genstände so­wie Kas­sen­be­stand, Gut­ha­ben u.ä. aus­ge­wie­sen. Dem stan­den Rück­stel­lun­gen, Ver­bind­lich­kei­ten, pas­sive Rech­nungs­ab­gren­zungs­pos­ten so­wie sons­tige Pas­siva (Ver­rech­nungs­konto) ge­genüber. Die Bi­lanz­summe be­trug rund 3,3 Mio. €.

Darüber hin­aus wa­ren der Kläger und K zu je 50 % am Stamm­ka­pi­tal ei­ner GmbH be­tei­ligt. Im De­zem­ber 2010 ver­kaufte und über­trug K seine An­teile an der GbR i.H.v. 44 % an den Kläger so­wie in Höhe von 6 % an die GmbH. Als Kauf­preis war - ent­spre­chend dem Ka­pi­tal­konto des K - ein Be­trag von 100 € ver­ein­bart. Gleich­zei­tig ver­pflich­tete sich K, seine An­teile an der GmbH für 78.000 € an den Kläger zu ver­kau­fen.

Das Fi­nanz­amt ging auf­grund die­ser Ver­ein­ba­rung von ei­ner Ver­ei­ni­gung der GbR-An­teile in der Per­son des Klägers zum 23.12.2010 aus. In der Erklärung zur Fest­stel­lung des Be­darfs­werts für das Grundstück der GbR be­an­tragte der Kläger, den bi­lan­zier­ten Buch­wert von 2,8 Mio. € als nach­ge­wie­se­nen nied­ri­ge­ren Wert des Grundstücks an­zu­set­zen. Das Fi­nanz­amt er­mit­telte den Wert des Grundstücks nach dem Er­trags­wert­ver­fah­ren und stellte ihn mit rund 3,4 € fest.

Der Kläger machte gel­tend, er habe über den GbR-An­teil das Grundstück er­wor­ben. Der Wert des Grundstücks er­gebe sich aus dem Bi­lanz­an­satz bei der GbR ohne Be­triebs­vor­rich­tun­gen. Das FG wies die Klage ab. Auch die Re­vi­sion des Klägers vor dem BFH blieb letzt­lich er­folg­los.

Gründe:

Der Grund­be­sitz­wert wurde zu­tref­fend nach dem Er­trags­wert­ver­fah­ren er­mit­telt. Ein nied­ri­ge­rer Grund­be­sitz­wert wurde nicht nach­ge­wie­sen.

Weist der Steu­er­pflich­tige nach, dass der ge­meine Wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit am Be­wer­tungs­stich­tag nied­ri­ger ist als der nach den §§ 182 bis 196 BewG er­mit­telte Wert, so ist gem. § 198 S. 1 BewG die­ser Wert an­zu­set­zen. Nach § 198 S. 2 BewG gel­ten für den Nach­weis des nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts grundsätz­lich die auf­grund des § 199 Abs. 1 BauGB er­las­se­nen Vor­schrif­ten.

Der Steu­er­pflich­tige kann den Nach­weis ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts des Grundstücks durch Sach­verständi­gen­gut­ach­ten re­gelmäßig nur durch ein Gut­ach­ten des ört­lich zuständi­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder ei­nes Sach­verständi­gen für die Be­wer­tung von Grundstücken führen. Ob ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten den ge­for­der­ten Nach­weis er­bringt, un­ter­liegt der freien Be­weiswürdi­gung des FG. Der Nach­weis ist er­bracht, wenn dem Gut­ach­ten ohne Ein­schal­tung bzw. Be­stel­lung wei­te­rer Sach­verständi­ger ge­folgt wer­den kann.

Ein nied­ri­ge­rer ge­mei­ner Wert kann auch durch einen im gewöhn­li­chen Ge­schäfts­ver­kehr zeit­nah zum maßgeb­li­chen Be­steue­rungs­stich­tag er­ziel­ten Kauf­preis für das zu be­wer­tende Grundstück nach­ge­wie­sen wer­den. Als gewöhn­li­cher Ge­schäfts­ver­kehr ist der Han­del nach den wirt­schaft­li­chen Grundsätzen von An­ge­bot und Nach­frage zu ver­ste­hen, bei dem die Ver­trags­part­ner ohne Zwang und nicht aus Not, son­dern in Wah­rung ih­rer ei­ge­nen In­ter­es­sen han­deln.

Die­sen an­er­kann­ten Mit­teln zum Nach­weis ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Grundstücks­werts kann we­der der Rück­griff auf Bi­lanz­ansätze noch eine Ab­lei­tung aus dem Kauf­preis für den An­teil an ei­ner Ge­sell­schaft gleich ste­hen, zu de­ren Vermögen das Grundstück gehört. Ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten und ein zeit­nah er­ziel­ter Kauf­preis führen dazu, dass dem Fi­nanz­amt und dem FG wei­tere Er­mitt­lun­gen und ins­be­son­dere Be­weis­auf­nah­men zur Fest­stel­lung des ge­mei­nen Werts ei­nes Grundstücks er­spart blei­ben. Letzt­lich soll ein ein­deu­ti­ges Be­wer­tungs­er­geb­nis bei ver­tret­ba­rem Ver­wal­tungs­auf­wand er­zielt wer­den. An­dere Be­weis­mit­tel müssen die­sen Vor­ga­ben eben­falls ge­recht wer­den.

Der Bi­lanz­wert al­lein ist je­doch we­der In­diz noch Nach­weis für den ge­mei­nen Wert ei­nes Wirt­schafts­guts. Bi­lanz­werte ge­rade von Grundstücken lie­gen re­gelmäßig deut­lich un­ter dem Ver­kehrs­wert. Der er­for­der­li­che Nach­weis des ge­mei­nen Werts ei­nes Grundstücks ist eben­falls nicht ge­ge­ben, wenn beim Er­werb von Ge­sell­schafts­an­tei­len der ge­meine Wert ei­nes zum Ge­sell­schafts­vermögen gehören­den Grundstücks aus dem Kauf­preis für die Ge­sell­schafts­an­teile ab­ge­lei­tet wird. Dies gilt ins­be­son­dere, wenn das Vermögen der Ge­sell­schaft nicht nur aus dem zu be­wer­ten­den Grundstück be­steht, son­dern wei­tere Ge­genstände (ggf. auch mit stil­len Re­ser­ven) um­fasst. Recht­lich und tatsäch­lich sind der Er­werb ei­nes Grundstücks und der Er­werb von An­tei­len ei­ner grund­be­sit­zen­den Ge­sell­schaft nicht gleich­zu­set­zen.

Link­hin­weis:

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