Der Sachverhalt:
Bei der Klägerin handelte es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der Beklagten um eine Teileigentümerin. Diese hatte im Jahr 1995 ihre Einheit erworben, die in der Teilungserklärung als "Ladenraum" bezeichnet wurde. Darin betreibt der Neffe der Beklagten eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist.
Das AG und LG wiesen die Klage, mit der erreicht werden sollte, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf, ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verurteilte die Beklagte dem Antrag entsprechend.
Die Gründe:
Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen stand der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung i.S.v. § 242 BGB in Gestalt der sog. Verwirkung dem auf die nächtlichen Öffnungszeiten beschränkten Unterlassungsanspruch der Kläger nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht entgegen. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt gewesen sein sollte, war die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte.
Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen ging es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden war.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts erwies sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Denn dient eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon konnte hier aber schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort - anders als Gaststätten - zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.
Linkhinweise:
- Der Volltext dieser Entscheidung wird demnächst auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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